인천지방법원 2025타경511894. 미추홀구 숭의동 에코플러스 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.02.04. 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 12,000,000원입니다. 이후 2025.09.03. 임의경매개시결정과 2026.02.12. 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
단순히 “근저당 1,200만원뿐이니 깨끗하다”고 끝내기에는 확인할 지점이 있습니다. 2022.02.04. 김빛나가 공유지분 전부를 취득한 뒤 같은 날 근저당권이 설정되고, 이어 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기부에는 이 부동산에 관해 임대차 등의 법률행위를 확인하려면 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511894 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층 1002호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경인서부수산업협동조합 / 272,346,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁원부는 별도 확인
말소기준권리는 2022.02.04. 접수 제34352호 옹진수산업협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 2025.09.03. 경매개시결정과 2026.02.12. 미추홀구 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 근저당권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 김빛나 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 분석돼 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 297,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 297,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수 예상액이 0원이므로 실질취득액도 297,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 등록채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,042,000원 |
현재 회차 계산상 등록된 근저당 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이라 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 10층 1002호이며 급배수·위생·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 토지로 업무시설 건부지로 이용중이며, 북동측 및 북측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2022-8266호 확인. 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 반드시 대조하세요.
- 임차인 김빛나 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유·임대차계약·보증금 지급관계를 확인하세요.
- 채권관계 원문 대조. 옹진수산업협동조합 근저당 12,000,000원과 경인서부수산업협동조합 청구액 272,346,426원의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 297,000,000원은 실질취득액이기도 하지만 최근 실거래 비교 근거 없이 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태가 함께 나타나므로 실제 전유부분 용도와 사용현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세·임차인 최우선변제가 배당 계산에 반영되지 않았으므로 원문 배당요구 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
표면적인 배당 계산은 단순합니다. 2022.02.04. 근저당 12,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 등록채권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실전 권리분석의 핵심은 그 다음입니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 신탁원부 제2022-8266호, 그리고 채무자와 동일인인 임차인 김빛나의 보증금·우선변제 관계를 확인해야 합니다.
가격 역시 신건 최저가 297,000,000원만 보고 메리트를 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않았고, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 따라서 결론은 “계산상 인수 0원, 그러나 신탁·임차·채권관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
