인천지방법원 2025타경511923. 심곡동 한진게이트빌 디동 지하층 비01호, 전용 49.04㎡의 다세대주택입니다. 소유자 유승현은 2020년 9월 5일 매매를 원인으로 거래가액 68,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 6월 14일 서울보증보험 주식회사 가압류 50,048,290원입니다. 그 뒤 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2020년 8월 14일 전입·점유입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 68,000,000원, 확정일자 2020년 7월 22일로 기재되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 신고는 보증기관 승계·중복신고 성격으로 분류되어 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 342-11 한진게이트빌 디동 지하층비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.04㎡ · 지상4층 건물의 지층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 유승현 (2020.09.05. 매매 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 81,402,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0, 유찰 후엔 달라진다
말소기준은 2021.06.14. 갑구 14번 서울보증보험 가압류 50,048,290원입니다. 이후 미추홀구 압류, 주택도시보증공사 가압류 195,000,000원, 서울보증보험 가압류 68,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 분석 — 보증금 6,800만원, 배당 여부가 인수액을 결정
| 명의 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 68,000,000원 | 2020.08.14 | 2020.07.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 유찰 시 인수 가능 |
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 승계·중복신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다. 현재 74,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,732,000원을 제외한 뒤 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당되어 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 7,400만원은 최근 실거래보다 낮다
한진게이트빌(342-11)은 총 18세대, 2002년 1월 18일 준공이며 비교 면적은 대상과 같은 49.04㎡가 포함돼 있습니다. 제공된 최근 거래 중 최신 거래는 2023년 10월 120,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 112,400,000원입니다. 전체 7건 평균은 108,571,428원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 49.04㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 49.04㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2023.02 | 49.04㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.01 | 50.79㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2023.01 | 50.79㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 50.79㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 49.04㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 112,400,000원 |
신건 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.8%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 13.5% 높은 흐름으로 계산되어 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 거래가 2023.10.이므로, 매각기일 2026.09.22. 기준 가격 판단에서는 거래 시점의 간격을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 50,048,290원 | 4,268,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 가압류 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 경매개시결정 | 81,402,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 394,450,560원 중 4,268,000원이 배당되고 미배당은 390,182,560원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 74,000,000원 | 0원 | 보증금 68,000,000원 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 59,200,000원 | 10,265,600원 | 보증금이 낙찰가를 넘어 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 47,360,000원 | 21,892,480원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수 확대 |
1회·2회 유찰 구간에서는 보증금 68,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이 경우 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수로 봐야 하므로, 최저가 59,200,000원이나 47,360,000원만 최근 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다. 가격이 내려가도 인수가 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 아파트단지 등이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물의 지층 비01호이며 기본 위생설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·절대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,211,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당구조 확인. 74,000,000원 낙찰 시 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당되는 구조인지 매각 전 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 10,265,600원, 2회 유찰 시 21,892,480원의 인수 가능액이 제시되어 있으므로 최저가만 비교하지 마세요.
- 말소동의 확약서 확인. 서울보증보험 주식회사 말소동의 확약서의 적용 대상과 효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일보다 앞선 2020.08.14. 전입·점유가 말소기준 2021.06.14.보다 빠릅니다.
- 지하층 환금성. 대상은 지층 비01호이며 단지 경매 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다.
- 실거래 시점. 최신 실거래가 2023.10.이므로 2026.09.22. 입찰 시점의 가격과 동일하다고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후에는 보증금이 가격을 붙잡는다”
현재 회차만 보면 감정가와 최저가가 74,000,000원이고 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 최근 12개월 평균 112,400,000원의 65.8%라는 가격 지표도 눈에 띕니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차권이 있어 회차가 내려가면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 10,265,600원, 2회 유찰 시 21,892,480원의 인수 가능액이 붙습니다.
즉 이 경매의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 얼마를 부담하느냐”입니다. 여기에 지하층 다세대, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 현재 회차는 가격·배당 구조상 검토할 만하지만, 권리와 환금성을 감안하면 단순 저가형으로 볼 수 없는 B등급의 조건부 물건입니다.
