인천지방법원 2025타경512149. 인천 마전동 에스뽀아빌 1동 5층 504호로, 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 현황은 연립주택입니다. 현재 소유자는 배호상이고 2021.07.12 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2021.07.19 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당이 아니라 2022.08.25 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.09.08 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙상 선순위지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
따라서 을구 5번 주택임차권 자체는 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 임차인 표에는 보증기관 대위·승계 신고와 별개로 실제 임차인 표시가 2명 존재하고, 그중 한국토는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약의 효력이 이 별도 임차인까지 확장된다고 단정할 수 없으므로, 최종 입찰 전 동일인·중복 여부와 보증금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512149 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 5층504호 |
| 등기 표시 / 도로명 | 인천광역시 검단구 마전동 1022-1, 1022-4 에스뽀아빌 제1동 · 인천광역시 검단구 완정로45번길 3 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 현황 연립주택 · 제5층 제504호 · 60.32㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 2010.06.21 · 16세대 |
| 소유자 | 배호상 · 2021.07.12 임의경매로 인한 매각, 2021.07.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,820,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 표시 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 주거(임차권등기) 제5층 제504호 60.32㎡ 전부 | 142,000,000원 | 2021.09.06 | 2021.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
| 주식회 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 2021.09.06 | 2021.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 한국토 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 중복해서 세지 않고, 그 142,000,000원을 다른 임차인의 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 따라서 표기상 실제 임차인은 2명이며, 한국토지주택공사 신고는 승계 1건으로 별도 취급합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 12% 높고, 추세도 하락
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 건의 동일면적 60.32㎡ 최신 거래는 2025.11 137,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 137,500,000원입니다. 신건 최저가 154,000,000원은 이 최근 시세의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 60.32㎡ | 4 | 137,500,000원 |
| 2024.06 | 65.03㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 143,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.32㎡ | 1건 | 137,500,000원 |
전체 평균 143,250,000원과 비교해도 최저가는 107.5%로 높습니다. 더 중요한 최근 12개월 기준으로는 112.0%이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -7.7%입니다. 즉 현재 시장은 하락 방향인데 경매 신건 가격은 최근 시세보다 오히려 높은 상태입니다. 이 조건에서 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 142,000,000원 | 142,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 144,820,547원 | 9,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 임차보증금 142,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 9,044,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 135,776,547원, 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 산식상 매수인 인수액은 0원이며, 별도 말소동의 확약까지 고려하면 을구 5번 임차권의 실질 인수도 0원입니다. 다만 확약 밖 미상 임차인은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시 — 주된 임차권은 확약으로 0원, 미상 임차인은 별도
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 154,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 123,200,000원 | 21,324,800원 | 해당 임차권 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 98,560,000원 | 45,614,080원 | 해당 임차권 실질 0원* |
* 21,324,800원·45,614,080원은 확약을 고려하지 않은 경우의 을구 5번 임차권 미배당분입니다. 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 효과를 ‘한국토’ 등 확약 밖 미상 임차인에게까지 확대해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전역 남동측 인근으로, 주변은 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마전역(인천2호선)과 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 중 제5층 제504호이며 사용승인일은 2010.06.21입니다. 기본 위생·급배수·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측과 북서측으로 노폭 약 9m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지거래허가구역 표기도 있습니다.
- 공시지가. 1,323,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에스뽀아빌1동은 16세대이고 확인 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 한국토지주택공사 주택임차권의 말소 대상·조건·효력 범위를 직접 대조해야 합니다.
- ‘한국토’ 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 별도 임차인 표시가 확약 대상과 동일인 또는 중복표시인지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사의 142,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 다시 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가가 최근 12개월 시세의 112.0%이고 추세가 -7.7%이므로 신건 가격을 싸다고 전제해서는 안 됩니다.
- 유찰 후에도 권리 재확인. 1회·2회 유찰 시 매각가가 123,200,000원·98,560,000원으로 내려가지만, 확약 밖 미상임차인 위험은 가격 하락만으로 사라지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 가격과 미상임차인은 미해결”
이 사건은 겉으로 보면 142,000,000원의 선순위 임차권이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권의 매수인 인수는 정확도 규칙상 실질 0원으로 판단합니다. 보증기관 승계 신고도 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
문제는 두 가지가 남습니다. 첫째, 확약 밖 대항력 미상 임차인 ‘한국토’입니다. 이 표시가 확약 대상과 동일한 관계인지 확인되기 전에는 권리를 완전히 깨끗하다고 할 수 없습니다. 둘째, 가격입니다. 신건 154,000,000원은 최근 12개월 시세 137,500,000원의 112.0%이고 시장 추세도 -7.7%입니다. 전체 평균과 비교해도 107.5%입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인 확인과 가격 조정이 끝나야 비로소 입찰 검토가 가능한 사건입니다.
