인천지방법원 2025타경512259. 동남디아망 201동 14층 1403호, 전용 84.9651㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 문현철이며 2016.07.06 매매를 원인으로 238,500,000원에 취득한 등기가 있습니다. 현재 권리관계의 핵심은 2018.05.23 설정된 중소기업은행 근저당권 144,720,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 애큐온저축은행 근저당, 리드코프 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “등기상 인수 0원”과 “현장 점유관계 확인”을 분리해서 봐야 합니다. 특히 입찰 전 실제 점유자와 전입관계, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512259 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 633-2 동남디아망 201동 14층 1403호 |
| 등기상 소재지 | 인천광역시 검단구 왕길동 633-2 동남디아망 제201동 · 봉수대로1440번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9651㎡ · 15층 건물 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 문현철 · 2016.07.06 매매 · 거래가액 238,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 56,974,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2018.05.23 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 은행의 2018.08.10 근저당권 61,080,000원, 2021.11.18 애큐온저축은행 근저당권 60,000,000원, 2024.05.31 리드코프 가압류 16,021,697원, 2025.09.10 및 2026.05.14의 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 296,000,000원은 최근 평균보다 높다
동남디아망은 308세대, 2006.05.02 사용승인 단지이며 비교 대상은 전용 84.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 12건 평균은 286,083,333원이고, 최신 거래는 2026.04의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.5%이므로 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 297,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 7 | 283,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 14 | 289,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 286,083,333원 |
실거래 범위는 255,000,000원~305,000,000원이고 최근 12개월 평균은 286,083,333원입니다. 현재 신건 최저가 296,000,000원은 이 평균의 103.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가 역시 296,000,000원으로 보아야 하며, 최근 평균보다 낮은 가격으로 진입하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 (을구 7) | 144,720,000원 | 144,720,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (을구 8) | 61,080,000원 | 61,080,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 애큐온저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 16,021,697원 | 16,021,697원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,234,303원 |
현재 회차 296,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 채권 합계 281,821,697원이 전액 배당되고 소유자 잔여 9,234,303원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,000,000원 | 281,821,697원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 49,136,897원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 95,833,857원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 회차별 투자 판단의 중심은 채권자 미배당액이 아니라 실제 취득가격이 시장가격과 어떤 관계를 갖는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1403호입니다.
- 입지. 왕길초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 검단사거리역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 동남디아망은 308세대, 2006.05.02 사용승인 단지이며 비교 실거래는 전용 84.97㎡ 기준입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(마전택지)이며 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재되어 있고 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 싸다고 보지 말 것. 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 286,083,333원의 103.5%입니다.
- 최신 거래도 함께 볼 것. 최신 실거래는 2026.04, 280,000,000원입니다. 전체 평균보다 현재에 가까운 가격을 우선 참고해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.05.23 중소기업은행 근저당권 144,720,000원이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 가격은 1회 유찰 236,800,000원, 2회 유찰 189,440,000원입니다. 회차가 내려갈수록 현재 실거래 구간과의 관계가 달라집니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 전입관계와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 103.5%
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 296,000,000원이고, 이는 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 286,083,333원의 103.5%입니다. 최신 거래 역시 280,000,000원입니다. 따라서 신건에서는 권리의 단순함을 가격 할인으로 착각하면 안 됩니다.
결론은 등기상 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격은 보수적으로 접근하는 쪽입니다. 특히 감정평가에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계를 확인한 뒤, 현재 회차 296,000,000원과 유찰 시 236,800,000원·189,440,000원 구간을 각각 최근 실거래와 비교해 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
