인천지방법원 2025타경512378. 인천 미추홀구 학익동 소망아파트 나동 506호입니다. 공부상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 대상 호수도 5층입니다. 현재 소유자는 이일영·전민희로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 2021년 거래가액은 130,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아닙니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.03.31. 이일영 지분에 설정된 비엔케이캐피탈 가압류 252,866,867원입니다. 그런데 임차인 유재흥은 그보다 앞선 2021.12.10. 전입신고와 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 상태입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 현재 배당표에 숫자로 표시된 인수 0원만 보고 낙찰자의 인수부담이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 75-6 소망아파트 나동 5층506호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 소성로256번길 15 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 이일영 지분 2분의 1 · 전민희 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유재흥 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 1985.07.25 |
| 단지 규모 | 70세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준 이후 등기된 전재범의 30,000,000원 가압류, 유재흥의 강제경매개시결정, 주택도시보증공사의 310,000,000원 가압류, 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 선순위 임차인의 대항력은 등기상 후순위 권리와 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재흥 | 주거 | 2021.12.10 | 2021.12.10 | 미상 | 2025.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 유재흥은 등기부상 강제경매 신청채권자이기도 하며, 같은 주소를 사용하고 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 다만 이 사정만으로 임차권을 무효라고 단정할 수 없으므로, 보증금과 임대차계약의 실재를 확인하기 전까지는 대항력 임차인으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.20억은 최근 거래 0.90억의 133.3%
소망아파트 유사면적 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 113,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 2026.07. 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.64㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 60.36㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2024.07 | 60.36㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2023.05 | 60.36㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 67.8㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 56.64㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 61.86㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 67.8㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2021.08 | 60.36㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 60.36㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 56.64㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.06 | 67.8㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,083,333원 |
신건 최저가 120,000,000원은 전체 평균 113,083,333원보다도 높아 전체 평균 대비 106.1%입니다. 더 중요한 최근 지표로 보면 최근 12개월 평균 90,000,000원의 133.3%이며, 최신 거래도 90,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 흐름 역시 -21.9%로 하락 추세입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
임차보증금이 확인되지 않아 임차인에 대한 실제 배당액은 산정할 수 없습니다. 아래 금액은 확인된 채권 항목만으로 계산된 참고치이며, 임차인 우선변제와 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 임차인 · 유재흥 | 보증금 미상 | 미상 |
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 252,866,867원 | 117,520,000원 |
| 3. 가압류 · 전재범 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유재흥 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액은 702,866,867원, 이 가정에서 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당액은 585,346,867원입니다. 신청채권자 유재흥에게는 이 계산상 배당이 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 배당이 숫자로 반영되지 못하므로, 매수인 인수를 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 585,346,867원 | 배당 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 608,994,867원 | 배당 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 627,849,267원 | 배당 0원 |
1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원까지 내려가지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상인 이상 실질취득가가 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있으므로 입찰가만 보고 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백학초등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 지구단위계획구역에 접하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,577,000원/㎡. 토지면적은 2,967.0㎡입니다.
- 노후도. 사용승인일은 1985.07.25.이며 감정평가에서도 누수 등에 취약할 수 있어 재확인을 요구하고 있습니다.
- 거래 흐름. 유사면적 12건 전체 평균은 113,083,333원이지만 최신 거래는 90,000,000원이고 최근 추세는 -21.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유재흥의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 보증금을 확인하지 않고는 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 신청채권 110,000,000원과 보증금을 혼동하지 말 것. 신청채권액은 확인되어 있지만 임차보증금은 별도로 확인되지 않았습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 유재흥과 강제경매 신청채권자 유재흥이 동일인입니다. 임대차계약·보증금 지급내역·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 지분 권리관계 확인. 현재 소유자는 이일영·전민희 각 2분의 1이고 말소기준 가압류는 이일영 지분에 설정된 권리입니다. 매각대상 범위와 지분관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 없음. 신건 120,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 133.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -21.9%이므로 과거 전체 평균만 보고 응찰가를 높게 잡아서는 안 됩니다.
- 누수 점검. 1985.07.25. 사용승인 건물로 누수 취약 가능성이 명시돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·전입세대·배당요구 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.20억 낙찰가”가 총비용은 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 모두 120,000,000원이고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2021.12.10. 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 낙찰자의 인수액을 0원이라고 말하거나, 120,000,000원을 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
가격도 불리합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원인데 신건 최저가는 그 133.3%이고, 최근 흐름은 -21.9%입니다. 전체 실거래 평균 113,083,333원보다도 최저가가 높습니다. 선순위 임차보증금 확인 전에는 권리분석 보류, 가격만 보더라도 신건 응찰 메리트 없음이 이 물건의 핵심 결론입니다.
