인천지방법원 2025타경512420. 인천 계양구 작전동 창선주택 2동 204호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박일성이고, 2021.11.24 매매를 원인으로 2021.12.20 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 취득 직후인 2021.12.28 설정된 김연준의 전세권 110,000,000원입니다.
말소기준은 2023.07.05 계양세무서장의 압류입니다. 그런데 김연준 전세권은 이보다 앞서 설정됐고, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 따라서 이후의 경매개시결정과 2026.06.08 압류가 소멸하는 것만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 중심은 선순위 전세권이 얼마까지 배당되고, 얼마가 남는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512420 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 705-6 창선주택 2동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트 평 슬래브지붕 5층 건물 · 제2층 제204호 · 사용승인 2002.03.28. |
| 소유자 | 박일성 · 2021.11.24 매매 · 거래가액 110,000,000원 · 2021.12.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
현재 권리구조에서 기준점은 2023.07.05 압류입니다. 그보다 앞선 2021.12.28 김연준의 전세권은 전세금 110,000,000원, 범위는 건물의 전부, 존속기간은 2021.12.20부터 2023.12.19까지로 등기돼 있습니다. 이 전세권은 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 김연준 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연준 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.02 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
김연준은 2021.12.20 전입했고 말소기준권리인 2023.07.05 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 같은 김연준 명의의 전세권 110,000,000원이 등기돼 있고, 2025.09.16에는 이 사건 임의경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 8,000만원 낙찰로 끝나지 않는다
현재 회차 매각가를 80,000,000원으로 가정하면 집행비용 1,840,000원을 먼저 공제하고, 김연준 전세권에 78,160,000원이 배당됩니다. 전세금 110,000,000원에 비해 31,840,000원이 부족합니다.
이 미배당액을 등기상 인수판정과 함께 보수적으로 반영하면 매수인의 경제적 부담은 80,000,000원 + 31,840,000원 = 약 111,840,000원입니다. 즉 낙찰가가 감정가의 100%라는 사실보다, 선순위 전세권에서 발생하는 잔액을 포함한 실질취득액을 보는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 을구 8번 전세권 · 김연준 | 110,000,000원 | 78,160,000원 |
| 미배당 | - | 31,840,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 80,000,000원 기준 1,840,000원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 31,840,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 47,552,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 60,121,600원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천작동초등학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002.03.28.입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 작전구역 주거환경개선 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 을구 8번 전세권 110,000,000원이 매각 후 존속하는지와 인수 범위를 매각물건명세서·등기부 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 계산. 현재 회차 기준 예상 미배당 31,840,000원을 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 김연준 관계 확인. 임차 조사 대상, 전세권자, 경매개시 채권자가 모두 김연준으로 확인되므로 점유·전세권·채권 관계를 서로 대조해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 전입일은 2021.12.20이지만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 관계 확인. 2023.07.05 계양세무서장 압류와 2026.06.08 부천세무서장 압류가 등기돼 있습니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “8,000만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 물건의 감정가와 최저가는 모두 80,000,000원이지만, 권리분석의 중심 숫자는 그보다 앞선 전세권 110,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당만 적용해도 31,840,000원의 미배당이 남고, 등기상 이 전세권은 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 그래서 신건 기준 보수적 실질취득은 약 111,840,000원으로 봐야 합니다.
또한 김연준은 전세권자이자 조사된 임차인이고 경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태라 관계 정리가 선행돼야 합니다. 이 사건은 낙찰가보다 권리 잔액을 먼저 보는 물건입니다. 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
