인천지방법원 2025타경512441. 감정 이용상태는 다세대주택이고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제3층 제301호, 전용 39.49㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로 2020.07.27. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 85,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 2022.03.10. 국 압류가 분석상 말소기준이 되고 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 2018.02.28. 전입한 임차관계가 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 708-3 라인빌라 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.49㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.27. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,262,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
분석상 말소기준은 2022.03.10. 국 압류입니다. 주택도시보증공사의 2022.09.22. 가압류 1,716,000,000원과 2025.09.17. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.05.28. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 등기 자체는 후순위지만, 그 임차권에 기재된 주민등록·점유개시일은 2018.02.28.로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복을 빼고 봐야 한다
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제301호 39.49㎡ 전부 · 2018.02.28. | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 중복 합산 금지 |
| 주식회 | 주거 · 2018.02.28. | 0원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 한국토 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 실제 임차인 |
‘주식회’는 2018.02.28. 전입과 2018.01.25. 확정일자가 확인되고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있으나 보증금 기재액은 0원입니다. 반면 ‘한국토’는 확정일자 2020.01.29.만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 “대항력 없음”이라고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
③ 시세 비교 — 84.2%지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
같은 라인빌라(나동), 전용 39.49㎡의 확인 가능한 비교 실거래는 1건입니다. 거래월은 2022.06, 2층, 거래가는 120,000,000원입니다. 비교 시세 값과 최신 거래가 모두 120,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저매각가 101,000,000원은 그 값의 84.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.49㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 비교값 | 39.49㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 13,786,000원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 91,262,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 101,000,000원 기준 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사 임차권에는 별도로 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수도 0원으로 봅니다. 다만 이 수치는 확약 밖의 보증금 미상 임차인 위험을 숫자로 확정한 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 효과를 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 0원 | 해당 임차권 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 6,054,400원 | 해당 임차권 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 21,923,520원 | 해당 임차권 실질 인수 0원* |
* 말소동의 확약서가 적용되는 한국토지주택공사 임차권에 한정한 판단입니다. 확약이 없다면 시나리오상 1회 유찰 시 6,054,400원, 2회 유찰 시 21,923,520원의 매수인 인수가 계산됩니다. 확약 밖의 ‘한국토’ 임차관계는 보증금·전입일이 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역 남동측 인근으로, 주변에 유사형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 아시아드경기장역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제3층 제301호이며, 외벽은 드라이비트마감 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 263.0㎡, 평지·정방형, 다세대주택 부지이며 서측으로 로폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 라인빌라(나동)는 12세대이고 준공일은 2000.10.26.입니다. 비교 실거래도 1건뿐이어서 매도 가격을 잡을 때 보수적인 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리와 말소 조건이 을구 5번 주택임차권등기 전체에 적용되는지 원문으로 대조하세요.
- 미상 임차인 확인. ‘한국토’의 전입일·보증금·점유관계가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 실제 임차인의 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 101,000,000원이 비교 실거래 120,000,000원의 84.2%이지만 거래 표본이 2022.06 한 건뿐입니다. 이 비율만으로 가격 가점을 크게 주지 마세요.
- 유찰 시 인수 착시. 룰상 인수액은 1회 유찰 시 6,054,400원, 2회 유찰 시 21,923,520원이지만 확약 대상 임차권은 실질 0원으로 봅니다. 대신 확약 밖 임차인 위험은 계속 남습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 리스크는 아직 미완료”
이 사건의 핵심은 두 가지를 섞지 않는 것입니다. 첫째, 한국토지주택공사 명의의 85,000,000원 임차권은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 되고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
둘째, 그 확약이 모든 점유자를 없애 주는 것은 아닙니다. 실제 임차인 2명 중 ‘한국토’는 보증금·전입일이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 가격 역시 101,000,000원이 비교값 120,000,000원의 84.2%이지만, 확인 가능한 거래가 2022.06 한 건뿐이라 “시세보다 확실히 싸다”는 결론은 어렵습니다. 주된 인수 위험은 해소됐지만, 확약 밖 임차관계와 얇은 시세 표본 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
