145,040,000원
전주지방법원 2025타경20856. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 204호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가 296,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,040,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 임창영의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.10.25.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항 없음”과 맞물려 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 차이가 있습니다. 동일 단지·동일 면적 최근 12개월 실거래 6건의 평균은 226,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원입니다. 현재 최저가 145,040,000원은 최근 12개월 평균의 64.1%입니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득의 기준금액이 갈라지는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20856 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 2층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 정우산업개발 근저당권, 지인씨앤에스 가압류, 임창영 주택임차권, 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 특히 임창영은 임대차계약일이 2022.10.07.이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.10.25.이므로, 계약일만으로 말소기준보다 앞선 대항력을 취득한 것으로 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 235,000,000원이고 확정일자는 2022.10.25., 배당요구는 2024.10.15. 접수된 것으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안도 없습니다. 다만 우선변제 여부 자체는 제공된 판정이 확정되어 있지 않으므로 미상으로 표시했습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 64.1%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06~2026.08 사이 6건입니다. 최근 12개월 평균은 226,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원이며, 현재 최저가 145,040,000원은 최근 12개월 평균의 64.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 이 사건의 현재 최저가는 그 하단인 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 여기에 인수액이 0원이므로, 최저가가 낮아 보이지만 실제 취득비용은 보증금 때문에 다시 시세 수준으로 올라가는 대항력 인수형 함정은 없습니다.
추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 101,528,000원, 4회 유찰 71,069,600원입니다. 다만 현재 회차 자체가 이미 최근 실거래보다 낮으므로, 추가 유찰 여부만 기다리기보다 2층이라는 개별 층·내부 상태·명도비용을 반영해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정우산업개발 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 지인씨앤에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정에서는 집행비용 2,830,560원을 제외한 142,209,440원이 우리은행에 배당되고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 총액 35,645,000,000원 대비 미배당액은 35,502,790,560원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측·남측·북측으로 노폭 6~8미터 내외 도로에 각각 접하고 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 6건이 확인됩니다. 다만 본건은 2층이므로 최근 1층·6층·9층·14층·16층 거래와 개별 상태 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 임창영의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.10.25., 말소기준 우리은행 근저당은 2022.10.18.입니다. 원본 명세서와 현황조사서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음”을 함께 확인해 매각 후 처리 관계를 점검하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 거래는 1층·6층·9층·14층·16층을 포함합니다. 최저가가 시세보다 낮더라도 본건 2층의 내부 상태와 층 선호도를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 명도. 대항력 인수는 없지만 임차권등기 임창영이 존재합니다. 실제 점유자와 인도 상태를 확인해 인도명령·협의 가능성을 준비하세요.
- 관리비·세금. 제공된 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 미납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차가 유리하지만, 두 등기는 확인한다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임창영의 보증금은 235,000,000원이지만, 전입·점유가 말소기준 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득은 대항력 보증금 때문에 235,000,000원으로 고정되는 구조가 아니라, 현재 최저가 145,040,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다.
가격도 현재 데이터에서는 유리합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 226,166,666원, 최신 거래는 210,000,000원인데 현재 최저가는 145,040,000원, 즉 최근 평균의 64.1%입니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기와 우리은행 근저당의 120,000,000원 변경등기는 입찰 전 원문 대조가 필요한 지점입니다. 인수 0원이라는 권리 구조와 최근 시세 대비 낮은 최저가는 강점, 등기 세부 확인은 필수. 이 두 가지를 함께 보는 사건입니다.
