인천지방법원 2025타경514089. 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 4층 427호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 “최저가 1.72억이 싸냐”보다 선순위 임차보증금이 얼마만큼 매수인에게 남느냐를 먼저 봐야 합니다. 정범구의 전입일은 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.20이고, 2024.09.27 170,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준인 2025.07.07 오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류보다 앞서므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저매각가는 172,000,000원으로 임차보증금 170,000,000원보다 높지만, 예상 집행비용 3,208,000원이 먼저 빠지면서 정범구에게 돌아가는 배당액은 168,792,000원입니다. 따라서 부족분 1,208,000원이 남습니다. 신건에서 정범구 기준 실질취득액은 172,000,000원 + 1,208,000원 = 173,208,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 낙찰가 감소분만큼 임차인 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 거의 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 2025.07.07 접수된 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류 496,017,405원입니다. 이후 2025.11.20 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026.04.09 연수구 압류, 2026.08.20 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.06.22 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 26,215,737원은 2023.07.25 해제되어 2023.08.01 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 정범구 외 별도 미상 보증금 신고가 남아 있다

정범구는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 170,000,000원 임차인입니다. 별도로 ‘택금융’ 명의의 임차 신고도 있고 전입일·확정일자는 정범구와 같지만 보증금은 미상입니다. 보증기관 승계나 대위로 표시된 신고가 아니므로 정범구 건과 자동으로 같은 채권이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 아래 배당표에서 산정되는 정범구의 1,208,000원 인수액 외에도 추가 인수금액 가능성을 원본 확인 전 배제하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 이미 높은 신건 가격

롯데캐슬캠퍼스타운은 1,230세대이고 사용승인일은 2016.03.10입니다. 대상 면적 34.5501㎡와 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 148,500,000원, 최신 2026.08 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다.

최근 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 172,000,000원부터 최근 거래 최고액 160,000,000원보다 높습니다. 여기에 정범구 미배당분까지 포함한 실질취득액은 173,208,000원이므로, 최저가 자체보다 실질취득액을 기준으로 봐도 최근 시장가격을 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 회차에서는 정범구 보증금 중 1,208,000원이 미배당되어 매수인이 인수하는 것으로 산정됩니다. 채권자 총 청구액 682,922,393원에 대한 배당은 0원입니다. 별도 임차 신고 ‘택금융’의 보증금은 이 배당 산정에 포함되지 않았으므로 실제 인수액은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로

1회 유찰 시 낙찰가는 137,600,000원으로 내려가지만 정범구 미배당 인수액이 35,126,400원으로 커져 실질취득은 172,726,400원입니다. 2회 유찰 시에도 110,080,000원에 낙찰받는 대신 62,261,120원을 인수해 실질취득은 172,341,120원입니다. 1회·2회 유찰 모두 최근 12개월 평균 148,500,000원과 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 캠퍼스타운역 동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장과 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 46층 건물, 사용승인일 2016.03.10이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 3,943,000원/㎡입니다.
• 거래. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 140,000,000원~160,000,000원입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지거래허가. 감정평가 자료에는 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 신건 기준 172,000,000원이 아니라 정범구 미배당 인수액을 더한 173,208,000원을 가격 비교 기준으로 보세요.
• 유찰 후에도 총 부담 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 172,726,400원, 2회 유찰 시 172,341,120원으로 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
• ‘택금융’ 임차 신고 확인. 보증금이 미상이고 대항력·우선변제 표시가 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 원본에서 정범구와의 관계 및 실제 보증금·승계 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 정범구 배당액 확인. 배당에서 170,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족액은 매수인에게 남습니다.
• 세금 압류 확인. 연수구 압류와 국 압류는 말소기준 이후 권리지만 실제 배당에서는 당해세 여부가 배당순위와 임차인 회수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 명도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”

이 사건의 승부처는 명확합니다. 선순위 임차보증금 170,000,000원입니다. 신건 172,000,000원에서는 집행비용 때문에 1,208,000원이 남아 정범구 기준 실질취득이 173,208,000원이 됩니다. 1회 유찰 시 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원으로 최저가는 크게 내려가지만 인수액이 각각 35,126,400원, 62,261,120원으로 증가해 실질취득은 각각 172,726,400원, 172,341,120원에 머뭅니다.

반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 148,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원이고 최근 거래 최고액도 160,000,000원입니다. 따라서 신건뿐 아니라 제시된 1·2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 최근 시세보다 높습니다. 여기에 정범구와 별도로 보증금이 확인되지 않은 ‘택금융’ 임차 신고까지 남아 있어, 권리와 가격을 함께 보면 외부 입찰자에게 유리한 구조라고 보기 어렵습니다. 최저가 착시를 버리고 실질취득액과 미상 임차관계를 먼저 확인해야 하는 D등급 물건입니다.