인천지방법원 2025타경514631. 청라한양수자인 555동 12층 1204호, 전용 120.207㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 배용준이고, 2016.05.10. 소유권을 465,000,000원에 취득하면서 계산신용협동조합 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 키위금융대부주식회사 근저당, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정, 김주희의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김주희의 전입·점유 개시일은 2021.06.14.로 말소기준권리인 2016.05.10.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 등기부 임차권등기에는 임차보증금이 (1)400,000,000원, (2)400,000,000원으로 기재돼 있고, 별도 임차인 조사에는 보증금 확인 보완이 필요하다고 표시돼 있으므로 원본 명세서와 임차권등기 내용을 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514631 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 102-2 청라한양수자인 555동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 120.207㎡ · 지하2층/지상24층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 배용준 · 2016.05.10. 소유권이전 · 거래가액 465,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 700,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 178,212,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2016.05.10. 계산신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 351,600,000원으로 등기됐고, 2023.06.13. 변경계약으로 채권최고액 210,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.12.30. 진성자산관리대부주식회사로 확정채권양도됐으며 같은 날 주식회사모아저축은행의 근저당권부채권 질권설정도 기재됐습니다. 이 일련의 권리는 말소기준권리에서 파생된 관계로 보되, 경매 배당표는 제공된 배당자료상 계산신용협동조합 근저당에 351,600,000원을 배당하는 기준으로 작성돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 제12층 제1204호 120.2070㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.06.14. | 2021.05.31. | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
② 시세 비교 — 신건 7억은 최근 평균의 105.7%
청라한양수자인 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 662,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.03. 전용 120.21㎡ 14층 685,000,000원이고, 12건 전체 범위는 590,000,000원~725,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 120.21㎡ | 14 | 685,000,000원 |
| 2026.03 | 120.21㎡ | 22 | 623,000,000원 |
| 2026.03 | 120.21㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 120.21㎡ | 20 | 725,000,000원 |
| 2025.12 | 120.21㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2025.10 | 121.44㎡ | 25 | 690,000,000원 |
| 2025.07 | 120.21㎡ | 19 | 656,000,000원 |
| 2025.06 | 121.44㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2025.05 | 121.44㎡ | 3 | 640,000,000원 |
| 2025.05 | 121.44㎡ | 6 | 640,000,000원 |
| 2025.04 | 121.44㎡ | 21 | 720,000,000원 |
| 2025.04 | 120.21㎡ | 17 | 670,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 662,416,666원 |
현재 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 평균 662,416,666원의 105.7%이고, 최신 거래 685,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 7억원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 반면 1회 유찰 시 제시된 560,000,000원, 2회 유찰 시 448,000,000원으로 내려가면 현재 실거래 범위와의 관계가 크게 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 1. 근저당 · 계산신용협동조합 | 351,600,000원 | 351,600,000원 |
| 2. 근저당 · 키위금융대부주식회사 | 975,000,000원 | 339,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,326,600,000원 중 채권자 배당액은 690,600,000원, 미배당은 636,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 ‘혜원초입구사거리’ 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상24층 건물의 12층 1204호이며 사용승인일은 2011.12.28.입니다.
- 도로. 북측 약 40m, 동측 약 25m, 서측 약 15m 도로 및 남측 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 38,909㎡, 공시지가 2,307,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 청라한양수자인은 566세대이고 사용승인일은 2011.12.28.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 700,000,000원은 최근 12개월 평균 662,416,666원의 105.7%로 최근 시세보다 높습니다.
- 임차권 원본 대조. 김주희 임차권등기에는 보증금 400,000,000원이 두 계약 내용으로 기재돼 있으나, 별도 조사에는 보증금 보완 필요 표시가 있어 매각물건명세서와 등기부 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력. 전입·점유 2021.06.14.은 말소기준 2016.05.10. 이후여서 자료상 대항력이 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 당해세에 해당하는 금액은 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 채권자 미배당액이 636,000,000원 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수 문제이며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 560,000,000원, 2회 유찰 시 448,000,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 시세 대비 수준을 다시 계산해 접근할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 2016.05.10. 계산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 김주희 임차권 역시 전입·점유일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없으며, 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체는 비교적 명확합니다.
문제는 신건 가격입니다. 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 662,416,666원의 105.7%이고, 최신 거래 685,000,000원보다도 높습니다. 권리는 정리되지만 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 물건은 권리 안전성만 보고 신건에서 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 응찰가가 최근 거래 수준과 어떤 관계인지 확인하는 것이 핵심입니다.
