인천지방법원 2026타경502489. 부평동 ‘부흥하이츠빌라’ 2층 201호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김영만이며 2023.02.20 매매를 원인으로 2023.03.03 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 112,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2024.09.24 안산시 압류입니다.
권리분석의 중심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 고마운은 2020.09.28 확정일자를 받고 2020.10.19 전입·점유를 시작했으며 보증금은 112,000,000원입니다. 즉 2024.09.24 말소기준보다 선순위여서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-34 부흥하이츠빌라 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로46번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 제2층 제201호 28.62㎡ 전부 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 · 사용승인일 2001.09.22 |
| 소유자 | 김영만 (2023.02.20 매매 · 2023.03.03 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수를 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고마운 제2층 제201호 28.62㎡ 전부 | 2020.10.19 | 2020.09.28 | 112,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 보증기관 승계 아님 |
| 임차권자 | 2020.10.19 | 2020.09.28 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계액 미상 보증기관 승계 아님 |
고마운은 배당요구를 했고, 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 112,000,000원 중 107,660,000원이 배당되며 4,340,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 또한 별도로 ‘임차권자’라는 임차 관련 기재가 있고 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로, 고마운과 동일한 임차관계의 반복 기재인지 별도 임차관계인지 원문 대조 전에는 추가 인수위험을 배제하기 어렵습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 최저매각가만 보는 것은 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 커지고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 110,000,000원 + 4,340,000원 = 114,340,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 4,340,000원 | 114,340,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 25,984,000원 | 113,984,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 43,267,200원 | 113,667,200원 |
즉 2회 유찰돼 낙찰가가 70,400,000원까지 내려가더라도 인수액이 43,267,200원으로 커져 실질취득액은 113,667,200원입니다. 대항력 인수형의 전형적인 구조로, “유찰되어 최저가가 싸졌다”는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 사건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 고마운 보증금 | 112,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 고마운 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금에 107,660,000원이 배당되고 4,340,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당은 집행비용·조세·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근. 공동주택·업무시설·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 인천지하철1호선 부평시장역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2001.09.22입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가 관련 기재. 외국인 등 주택용도 취득에 대한 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 110,000,000원이 아니라 예상 인수 4,340,000원을 합친 114,340,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 113,984,000원, 2회 유찰 시 113,667,200원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 고마운의 임대차계약일 2020.09.25, 확정일자 2020.09.28, 전입·점유 2020.10.19, 보증금 112,000,000원을 원본 서류와 대조하세요.
- 별도 ‘임차권자’ 기재 확인. 전입 2020.10.19·확정 2020.09.28로 기재되나 보증금은 미상입니다. 고마운과 같은 임차관계인지 별도 임차관계인지 확인해야 합니다.
- 고마운의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 관계의 실체와 청구원인을 확인하세요.
- 배당표 재검산. 임차인 고마운의 예상배당 107,660,000원과 미배당 4,340,000원이 실제 매각조건에서도 동일한지 매각기일 직전 서류로 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금 인수가 따라온다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2024.09.24 안산시 압류지만, 고마운의 전입·점유는 2020.10.19로 훨씬 빠릅니다. 보증금 112,000,000원의 대항력 임차인이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 이어받습니다. 현재 신건에서는 4,340,000원 인수, 실질취득 114,340,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 43,267,200원 인수, 실질취득 113,667,200원입니다.
따라서 이 사건은 “110,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상당 부분 메우는 인수형 사건입니다. 게다가 보증금 미상의 별도 임차 관련 기재와 고마운의 임차권자·경매신청채권자 지위가 함께 나타나므로, 원본 확인 전까지는 권리 리스크가 높은 편으로 보는 것이 타당합니다.
