전주지방법원 2025타경20866. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 603호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 151,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 이회정의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.31.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 247,500,000원이 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금 인수형에 해당하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가가 아니라 현재의 실질취득 151,900,000원을 기준으로 봐야 합니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래는 230,000,000원과 235,000,000원으로, 평균은 232,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 65.3%이므로 최근 거래가격과 비교하면 가격 간격이 분명합니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이어서 개별 호수의 상태·향·내부 마감에 따른 차이는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트조 27층 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용 중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.12.27. 김영실의 가압류, 2024.10.11. 이회정의 주택임차권, 2025.05.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력·승계 없음
확인되는 실제 임차인은 이회정 1명입니다. 보증기관 승계나 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이회정 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2022.10.31. 확정일자 2022.10.31. 임차권등기 2024.10.11. | 247,500,000원 | 대항력 없음 말소기준 2022.10.18. 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 승계 없음 인수액 0원 |
임대차계약일은 2020.06.15.이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유개시일은 2022.10.31.입니다. 이는 말소기준 근저당권 설정일 2022.10.18.보다 늦으므로 계약일이 앞선다는 이유만으로 대항력을 인정할 수 없습니다. 확정일자도 2022.10.31.로 후순위이며, 현재 매각가 가정에서는 선순위 배당으로 매각대금이 소진됩니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 실질취득으로 판단
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
감정가 310,000,000원은 최근 거래 230,000,000원~235,000,000원보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가이자 실질취득액은 151,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 232,500,000원의 65.3%입니다. 대항력 있는 보증금 승계가 없어 이 가격 차이가 인수액으로 상쇄되지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 총액은 36,402,691,256원, 예상 배당액은 148,973,400원, 미배당액은 36,253,717,856원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 36,253,717,856원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 36,298,649,876원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 36,330,000,014원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 공동주택·기존주택·미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스승강장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 27층 건물의 6층으로, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 도로계획. 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 230,000,000원과 235,000,000원으로 확인되지만 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.10.31.인지 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 현재 등록상태, 임대의무기간 및 매각 후 등기 처리 여부를 관계기관과 등기 원문으로 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 채권최고액 35,280,000,000원, 변경 후 120,000,000원, 공동담보 해제 기재의 정확한 적용관계를 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 12개월 평균은 2건만으로 산출됐으므로 대상 호수의 방향·조망·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 사용료를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 당해세와 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금보다 말소기준일이 먼저다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 247,500,000원입니다. 최저매각가 151,900,000원보다 큰 보증금만 보면 거액 인수를 우려하기 쉽지만, 권리분석의 결론은 금액이 아니라 순위에서 갈립니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 2022.10.31.이고, 말소기준 우리은행 근저당권은 2022.10.18.입니다. 임차인이 후순위이므로 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.
따라서 시세 비교 기준은 최저가에 인수금을 더한 247,500,000원이 아니라, 인수액이 없는 실질취득 151,900,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 232,500,000원의 65.3%로 가격 간격은 충분합니다. 다만 민간임대주택등기, 근저당권 변경등기, 2건뿐인 실거래 표본은 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 특수등기와 원문 대조를 마친 뒤 접근할 A등급 후보입니다.