전주지방법원 2025타경20870. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 9층 902호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022.10.18. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영준 근저당권, 김영실 가압류, 김길남 주택임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 중요한 부분은 보증금 247,500,000원의 임차권이 존재한다는 사실보다, 그 임차권의 대항력 순서입니다. 김길남의 전입일은 2023.09.07.로, 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 선순위 근저당권에 대항하지 못하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 9층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원이 기재돼 있고, 같은 날 변경등기에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 현재 배당 시나리오는 우리은행 채권을 35,280,000,000원 기준으로 계산해 매각대금 대부분을 선순위 근저당권에 배당합니다.
김영준 근저당권 30,000,000원, 김영실 가압류 875,191,256원, 김길남 주택임차권 247,500,000원과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김길남 전유부분 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2023.08.03. 확정 2023.08.07. 점유 2023.08.25. 전입 2023.09.07. 배당요구 2024.10.11. | 247,500,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 말소기준 2022.10.18. 이후 전입 |
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 실질취득가로 판단
동일 단지 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월 16층 235,000,000원, 2026년 7월 6층 230,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 232,500,000원이고 최신 거래는 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
매수인 인수가 없으므로 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가와 같은 153,370,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 66.0%이며, 최신 거래 230,000,000원보다 76,630,000원 낮습니다. 반면 감정가 313,000,000원은 최근 평균보다 80,500,000원 높아, 감정가보다는 최근 실거래와 실질취득가의 차이를 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 150,422,820원 |
| 2. 근저당 · 김영준 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 전부 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자와 신청채권자에게는 미배당이 발생하며 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 36,282,268,436원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 36,327,635,282원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 36,359,292,679원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 대항력 있는 임차보증금이나 별도 인수권리가 없으므로 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득가도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 9층이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전· 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29. 준공 단지로 건축연수는 짧지만 최근 동일 면적 거래는 2건이며 동일 단지 경매 통계상 평균 1.5회 유찰·낙찰률 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유·명도. 대항력과 인수는 없지만 전유부분 전체에 관한 임차권등기가 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 공동담보목록에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로, 매각 이후 행정상 처리와 말소 절차를 관계기관에 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 12개월 비교 거래가 2건뿐입니다. 6층 230,000,000원과 16층 235,000,000원을 기준으로 대상 9층의 내부 상태·향·수리비를 조정하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 외 우선채권. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서, 법원 문건과 세금 체납 여부를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 명도와 실제 상품성
이 물건에는 보증금 247,500,000원의 임차권이 있지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 153,370,000원이 곧 실질취득가이며, 최근 12개월 실거래 평균 232,500,000원의 66.0%로 가격 차이도 분명합니다.
다만 2회 유찰, 동일 단지 경매 낙찰률 0%, 최근 실거래 2건이라는 숫자는 시장성이 자동으로 보장되지 않는다는 뜻입니다. 권리상 인수는 0원이고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 실제 점유·명도, 내부 상태, 관리비와 제한적인 거래량을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
