창원지방법원 2025타경30900. 경상남도 하동군 진교면 안심리 356 일원의 공장·창고·사무실과 토지가 묶인 물건입니다. 기호 5는 공장과 창고, 기호 6은 사무실·화장실 및 계단실 등으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 정미성이며, 2018.02.12. 진주원예농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 근저당권·가압류·가등기·경매개시결정은 제공된 권리 계산상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 성승욱과 성한송의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 성한송은 등기상 근저당권의 채무자 성한송과 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 안심리 356, 356-1, 358, 358-3 · 경상남도 하동군 진교면 구고속도로 451 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·화장실 및 계단실 등 |
| 소유자 | 정미성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,272,107,280원 / 890,475,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 1,134,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 일괄매각 범위 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-4호·제2022-38호 기계·기구 Over Head Crane 1식, 제시외 관정 포함 |
| 매각 제외 | 목록 3의 이설 및 철거가 용이한 견사 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 계산상 소멸
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
보증기관 대위·승계 신고를 제외한 조사 대상 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2018.02.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 실제 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 검토사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성승욱 | 2022.09.14 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 보증금·배당요구 여부 확인 필요 |
| 성한송 | 2023.10.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 등기상 채무자와 동일 이름 · 관계인 가능성 확인 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 유찰 시나리오만 확인
동일 용도·유사 규모의 실거래 비교자료가 없어 감정가나 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 890,475,000원이며, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 890,475,000원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 890,475,000원 | 890,475,000원 | 879,170,250원 | 1,827,585,518원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 623,332,500원 | 623,332,500원 | 614,699,175원 | 2,092,056,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 436,332,750원 | 436,332,750원 | 429,569,422원 | 2,277,186,346원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 890,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,304,750원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 624,000,000원 | 489,170,250원 | 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 한준용 | 169,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 2번 가압류 · 대하산업 주식회사 | 53,635,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 박남숙 | 400,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 한준용 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 박남숙 | 490,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 김재순 | 40,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 72,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 13,350,224원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사국민은행 | 13,682,992원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 진주원예농업협동조합 | 84,264,302원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 13번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 166,573,250원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 2,706,755,768원 중 879,170,250원이 배당되고 1,827,585,518원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여액도 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 하동군 진교면 안심마을회관 남동측 인근에 소재하며, 주위는 간선로변 소규모 건부지·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 5 공장·창고는 일반철골구조 판넬지붕 단층, 기호 6은 일반철골구조 및 경량철골구조의 3층 건물이며 사용승인일은 2018.01.05.입니다.
- 설비. 기호 6에 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 공장용지 1,170㎡, 공업용, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 100,100원/㎡입니다.
- 이용제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 평가 방식. 목록 1·2·3·4는 일단지 이용을 고려해 일단지로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 박남숙 명의 소유권이전청구권가등기의 원인증서와 담보가등기 해당 여부를 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 성한송이 등기상 채무자와 동일한 사람인지, 소유자·사업체와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 성승욱·성한송의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 기계·기구 실사. 제2018-4호·제2022-38호 목록의 Over Head Crane 1식이 현존하는지, 가동 가능한지 확인하세요.
- 매각 제외물 경계. 목록 3의 견사는 매각에서 제외되므로 건물 위치와 철거·이설 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 제시외 관정 확인. 감정서상 관정은 매각에 포함되므로 위치와 사용 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·준보전산지 해당 범위를 필지별로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 공장 수익성·대체 부지·건물 및 기계 상태를 기준으로 상한가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 권리가 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 공장·창고·사무실·토지·기계·관정이 함께 움직이는 일괄매각이고, 견사는 제외됩니다. 성한송의 관계인 가능성과 박남숙 가등기의 성격도 확인해야 합니다.
현재 최저가는 890,475,000원, 실질취득액도 890,475,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준이 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만 실사 난도와 환금성 검토 부담은 높은 물건입니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격과 현장 실사는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
