153,860,000원
전주지방법원 2025타경20878. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 11층 1104호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 314,000,000원이고 2회 유찰된 회차의 최저매각가는 153,860,000원으로, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 249,500,000원의 임차권자 이용권입니다. 임대차계약일은 2020.06.13.이지만 점유개시는 2022.11.11., 전입신고와 확정일자는 2022.11.14.로 말소기준일인 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권이며, 최저가에서 배당이 전혀 없더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 11층 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 승계되지 않는다
말소기준권리보다 뒤에 설정된 원스틸 근저당권, 김영실 가압류, 이용권 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이용권 1명이며, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용권 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 249,500,000원 | 2022.11.14. 2022.11.14. | 없음 말소기준일 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 · 예상배당 0원 | 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 최근 실거래 아래
같은 단지 ‘송학크레지움캐슬’의 동일 면적 84.95㎡ 최근 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.07. 6층 230,000,000원이고, 2026.06. 16층 거래는 235,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 232,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07. | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06. | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 153,860,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 232,500,000원의 66.2%로, 제공된 실거래와 단순 비교하면 가격 여지가 분명합니다. 감정가 314,000,000원은 두 실거래보다 높지만, 2회 유찰로 최저가가 최근 거래 구간 아래까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,954,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 150,905,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원스틸 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외한 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 총 미배당액은 36,653,785,296원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 후순위 채권자와 신청채권자의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 11층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 2022.09.29. 준공된 294세대 단지로 비교적 신축이지만, 동일 면적 최근 실거래 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 이용권의 계약일은 말소기준일보다 빠르지만, 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 2022.11.11.~2022.11.14.로 말소기준일 이후입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리이지만, 매각물건명세서와 등기부 원문에서 말소 대상 표시를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소 처리와 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이므로 내부 상태·층·향을 조사해 230,000,000원~235,000,000원의 적용 가능성을 판단해야 합니다.
- 점유와 명도. 감정평가상 임대관계는 미상이고 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 실제 퇴거 여부와 인도명령 필요성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 보증금보다 ‘대항력의 순서’를 봐야 한다
이 사건은 임차보증금 249,500,000원만 보면 최저가 153,860,000원보다 커서 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이용권의 점유개시·전입·확정일자는 모두 말소기준권리 이후입니다. 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되지 않고, 실질취득액은 최저가와 같은 153,860,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 232,500,000원의 66.2%로 내려와 있습니다. 권리와 가격의 기본 구조는 양호합니다. 다만 실거래가 2건뿐이라는 점, 우리은행 근저당의 최초 금액과 변경등기 내용, 민간임대주택등기와 실제 점유 상태는 입찰 전 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수 0원·가격 경쟁력 있음, 서류 정합성과 명도 상태 확인 후 접근입니다.
