전주지방법원 2025타경20886. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 16층 1602호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가 317,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 155,330,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래는 2026년 6월 235,000,000원, 2026년 7월 230,000,000원으로 확인됩니다.
권리분석의 핵심은 임차보증금 249,500,000원을 낙찰자가 인수하는지입니다. 임차인 조현선 씨의 전입신고일은 2022.10.27, 점유개시일은 2022.10.28입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18보다 늦으므로 대항력이 없고, 매각으로 임차권등기가 소멸해 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 같은 155,330,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제16층 제1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 16층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸한다
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김영실 씨의 가압류, 조현선 씨의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조현선 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 전입 2022.10.27 점유 2022.10.28 확정 2022.11.03 배당요구 2024.10.11 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 0원 |
임대차계약일은 2020.07.01이지만, 대항력 판단 기준인 전입신고와 점유개시는 말소기준권리 설정 이후입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 대항력 인수형으로 보지 않으며, 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수액이 늘어나는 구조도 아닙니다. 임차권자는 배당요구를 했지만 선순위 근저당권보다 후순위여서 현재 예상배당표상 배당액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래의 66.8%
송학크레지움캐슬은 2022년 9월 준공된 294세대 아파트입니다. 대상과 같은 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 총 2건이며, 모두 2026년 6~7월 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 155,330,000원은 최근 12개월 평균 232,500,000원의 66.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 감정가 317,000,000원은 최근 거래 범위를 크게 웃돌지만, 두 차례 유찰로 현재 회차에는 가격 차이가 형성됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,974,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 152,355,380원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 가압류권자와 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 미배당이 발생하지만, 해당 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형 평지이며 4면이 아스팔트 포장도로에 접합니다. 동측 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 환금성. 2022.09.29 준공된 294세대 단지로, 동일 면적 최근 거래는 230,000,000원과 235,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원 기재가 함께 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 확인하세요.
- 임차인 명도. 대항력과 보증금 승계는 없지만 임차권등기 상태와 현재 점유 여부, 퇴거 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록 내용이 있으나 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 낙찰 후 말소 및 행정 처리 절차를 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 동일 면적 거래는 2건입니다. 16층 거래 235,000,000원을 참고하되 향·내부 상태·수리비를 현장에서 비교하세요.
- 배당 외 부담. 당해세, 공용부분 관리비 체납, 인도·이사 협의 비용은 예상배당표와 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 확인 절차
이 물건의 임차보증금은 249,500,000원으로 크지만 전입신고와 점유개시가 2022.10.18 말소기준권리보다 늦어 매수인이 인수하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 155,330,000원으로 최근 동일 면적 실거래 평균 232,500,000원의 66.8%입니다. 권리와 가격 수치만 보면 검토 가치가 분명합니다.
다만 선순위 근저당권에는 채권최고액 변경과 공동담보 해제 기재가 있고, 임차권등기자의 현재 점유와 명도 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 인수 0원·가격 차이 확보이지만, 최종 응찰 전에는 근저당 변경등기, 배당채권 범위, 임차인 퇴거 및 관리비를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
