인수는 0원이지만, 분묘기지권 가능성과 배당순위 확인이 먼저 — 산청 안봉리 단독주택·창고·토지

창원지방법원 2025타경30921. 산청군 신안면 안봉리 54-1의 토지와 단독주택·창고 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택이고, 별도 창고와 보일러실·가추·창고 형태의 제시외 건물이 포함됩니다. 토지는 1,168㎡의 대지로, 완경사·부정형이며 세로한면에 접합니다.

권리관계의 기준점은 2017년 2월 23일 설정된 합천새남부농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 산청군농업협동조합 근저당 2건은 2017년 3월 27일 말소된 것으로 등기돼 있고, 이후 설정된 임차권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 표시된 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금전 권리는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

2014년과 2016년에 설정된 산청군농업협동조합 근저당은 각각 채권최고액 768,000,000원과 182,000,000원이었으나, 두 권리 모두 2017년 3월 27일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 존속하는 최초 담보권은 2017년 2월 23일 합천새남부농업협동조합 근저당이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

말소기준권리의 채권최고액은 처음 984,000,000원이었고 2019년 6월 28일 1,030,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025년 12월 12일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 권리의 이전은 말소기준 시점을 바꾸지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음

김태형의 임대차계약일은 2023년 1월 28일, 점유개시일은 2023년 4월 15일입니다. 그러나 주민등록일자 2024년 4월 17일은 말소기준권리인 2017년 2월 23일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 임차권등기도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다.

임차인은 배당요구를 했지만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 1,046,614,957원이고 소유자 잔여액도 0원입니다. 임차보증금의 실제 배당 여부와 금액은 확정된 채권액·세금·최우선변제 요건 및 최종 배당순위에 따라 달라지므로 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 955,639,000원으로 감정가 1,365,198,600원의 70%입니다. 금전 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 955,639,000원입니다. 다만 이 물건은 단독주택, 복수의 창고와 제시외 건물, 1,168㎡ 토지가 결합된 비정형 일괄매각 물건입니다.

주변은 전원주택·농경지·임야가 형성된 지역이고, 건물 종류와 토지 규제가 복합적입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현 회차 가격의 적정성은 토지별 이용 가능성, 건물 상태, 분묘 존재 여부, 진입도로와 실제 현황을 조사한 뒤 개별적으로 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 955,639,000원 가정)

총 채권액 1,990,297,567원 중 예상 배당액은 943,682,610원, 미배당액은 1,046,614,957원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 근저당의 배당 반영 여부를 반드시 원본 서류와 대조해야 합니다.

⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 산청군 신안면 안봉리 수월마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지와 임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 지역 내 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 주택은 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄 샷시이며 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 부속건물. 일반목구조 창고와 경량철골구조 창고, 목조 보일러실·가추·창고가 있으며 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄷ도 일괄매각에 포함됩니다.
• 토지 규제. 계획관리지역 외에 일부 토지는 농림지역·보전관리지역에 걸치며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·보전산지·임업용산지·준보전산지 등이 포함됩니다.
• 토지 현황. 대표 토지는 지목 대, 면적 1,168㎡, 공시지가 102,600원/㎡이며 완경사·부정형, 세로한면에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단독주택과 창고, 넓은 토지 및 복합 규제가 결합된 비정형 물건으로 수요층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목록 7 분묘 조사. 현장 전체를 직접 확인하고 분묘, 봉분, 비석, 진입 흔적과 관리 흔적을 조사해야 합니다. 분묘가 확인되면 분묘기지권 성립 여부와 이장 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2017.03.27 말소된 산청군농업협동조합 근저당 2건이 예상배당표에는 배당 대상으로 반영된 이유를 등기사항전부증명서·채권계산서·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 김태형은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 단독주택 전체를 사용한 임차권자로 표시돼 있으므로 실제 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 주택·창고 및 제시외 건물 ㄱ~ㄷ이 함께 매각됩니다. 각 목록의 위치·경계와 건물 귀속을 감정평가서 도면 및 현황과 맞춰야 합니다.
• 토지 경계·도로. 부정형·완경사 토지의 실제 경계, 진입도로 폭, 목록 7의 도로 일부 포함 상태와 차량 진입 가능 구간을 확인해야 합니다.
• 규제별 활용성. 계획관리지역 외 농림지역·보전관리지역·보전산지 등이 섞여 있으므로 증축·개축·개발·용도변경 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 가격 재산정. 감정가 70%라는 할인율만 사용하지 말고, 토지별 가치와 건물 잔존가치, 철거·보수비, 분묘 및 명도 비용을 별도로 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 현장과 원본 대조가 중요하다

이 사건은 임차보증금이나 말소기준 이후 등기권리를 매수인이 금전으로 승계하는 구조는 아닙니다. 김태형의 전입과 임차권등기는 말소기준보다 늦고, 표시된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 금전 권리 밖에 있습니다.

목록 7에는 분묘 존재 가능성과 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있고, 토지는 여러 용도지역과 산지·가축사육·배출시설 규제가 복합적으로 걸려 있습니다. 여기에 등기상 말소된 근저당 2건이 예상배당표에서는 선순위 채권으로 반영된 불일치도 확인됩니다. 금전 인수는 0원, 현황 위험은 남아 있음. 현장 분묘 조사와 등기·배당서류 원본 대조가 끝나기 전에는 감정가 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.