임차보증금은 2.495억이지만 인수는 0원 — 최근 시세의 66.8%인 익산 송학크레지움캐슬

전주지방법원 2025타경20896. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 19층 1902호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 삼화건설 근저당권, 김영실 가압류, 박랑희 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 보증금 액수만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 임차권자 박랑희의 보증금은 249,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고·점유개시일이 2022년 11월 30일로 말소기준일인 2022년 10월 18일보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당표상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 없다

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 박랑희의 전입신고와 점유개시는 2022년 11월 30일로 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 주택임차권등기도 2024년 10월 11일 설정되어 말소기준 이후 권리이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박랑희는 2024년 10월 11일 임차권등기명령을 받아 배당요구가 접수된 임차권자입니다. 확정일자는 2023년 11월 3일이지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 제공된 예상배당에는 박랑희가 별도 배당 항목으로 반영되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 66.8%

송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2026년 6월 16층이 235,000,000원, 2026년 7월 6층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 최근 평균은 232,500,000원입니다.

현재 권리상 실질취득액 155,330,000원은 최근 실거래 평균보다 77,170,000원 낮고, 평균의 66.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 74,670,000원 낮습니다. 감정가 317,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 현재 회차에는 가격 차이가 형성돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 추정입니다. 총 채권액은 36,754,691,256원, 채권자 배당액은 152,355,380원, 미배당액은 36,602,335,876원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이나, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 박랑희가 대항력 있는 임차인이 아니므로 그 미배당액이나 임차보증금이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 19층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 저촉·접합 사항이 있습니다.
• 토지가격. 공시지가는 468,200원/㎡이고 지목은 대, 도로접면은 소로각지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 기록과 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기록을 원본 등기에서 대조하세요.
• 임차권 원본 확인. 박랑희의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 및 임차권등기명령 내용을 주민등록 자료와 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 점유 및 명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 실제 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 표본. 최근 12개월 동일 면적 거래가 2건이므로 내부 상태·향·층 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 민간임대주택등기. 2020년 3월 20일 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 장기 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 배당 외 선순위 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구 및 배당요구 내역을 확인하세요.

맺으며 — 보증금보다 ‘대항력 순서’가 중요하다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 249,500,000원입니다. 그러나 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 박랑희의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이에 따라 현재 권리상 실질취득액은 155,330,000원으로, 최근 동일 면적 실거래 평균 232,500,000원의 66.8%입니다.

권리 구조와 가격 차이는 긍정적이지만, 우리은행 근저당의 변경등기 기록과 실제 점유 상태는 반드시 재확인해야 합니다. 결론은 “임차보증금은 크지만 승계는 없고, 가격 차이는 크다. 다만 등기 원본과 명도 상태 확인이 입찰의 마지막 관문”입니다.