최저가 70%라도 실질취득액을 확정할 수 없다 — 진주 대곡면 유곡리 일괄매각

창원지방법원 2025타경30936. 진주시 대곡면 유곡리의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 등기부상 ‘주택 및 자동차관련시설’이었으나 일반건축물대장상 2019.07.12. 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설로 용도변경됐고, 감정평가 기준 현재 공실상태입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 이정희·이은정의 전입이 확인돼, 감정평가상 이용상태와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2020.06.26. 접수된 합천새남부농업협동조합의 채권최고액 606,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이정희의 전입일은 2020.03.06.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 임대차가 인정되고 점유 요건을 갖췄다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 미상 인수형

② 전입자 분석 — 대항력·우선변제·승계

이정희는 등기부상 근저당권의 채무자 이정희와 이름이 같고, 이정희 명의 근저당권도 확인됩니다. 이 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 그 사정만으로 임대차를 부정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유, 가족관계와 채권관계를 확인하기 전까지는 대항력 가능·보증금 미상 위험을 그대로 반영해야 합니다.

또한 이정희는 매각에서 제외된 제시외 수목에 관해 소유권을 주장하며 2026.03.27. 매각제외 의견서를 제출했습니다. 임차관계뿐 아니라 수목 소유권과 토지 사용관계에서도 이해관계가 이어질 수 있으므로 현장 점유와 명도 난도를 낮게 볼 수 없습니다.

③ 가격과 실질취득 — 감정가 70%만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 484,117,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 이정희의 승계 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 “감정가보다 낮다”는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 484,117,000원 가정)

채권총액 2,747,000,000원 중 채권자 예상배당은 476,875,830원, 미배당은 2,270,124,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이정희의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 승계액은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 매각조건 — 농취증·제외물건·맹지·경계

• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ 및 그 내부의 지하수 관정이 매각에 포함됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1·3·8은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 매각 제외 수목. 목록 1·3·4·6·7의 제시외 수목은 매각에서 제외되고 최저매각가격도 이 사정을 반영해 제한됐습니다.
• 수목 소유권 주장. 이정희가 수목 소유권을 주장하며 2026.03.27. 매각제외 의견서를 제출했습니다.
• 제외 구조물. 일부 지상의 이설·철거가 용이한 콘크리트 구조물과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 맹지. 목록 2·3·8은 지적도상 맹지입니다. 실제 통행로와 법적 출입권원을 확인해야 합니다.
• 경계 불명확. 목록 4·6·7은 경계 구분 없이 이용 중이며, 인접 필지와 정확한 위치·경계 확정에는 측량이 필요합니다.

⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설 용도이며 감정평가 기준 공실상태입니다.
• 용도변경. 등기부상 주택 및 자동차관련시설이지만 일반건축물대장상 2019.07.12. 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설로 변경됐습니다.
• 관리상태. 내부 벽체 일부가 철거됐고 내부마감의 관리상태가 양호하지 못한 점이 평가에 반영됐습니다.
• 구조·설비. 경량철골조 단층 건물로 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 유곡경노회관 남동측 인근이며 마을 내 주택, 주변 농경지와 임야가 혼재합니다. 주위환경과 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트와 같은 표준화 주거상품이 아니라 토지·근린생활시설·자동차관련시설이 결합된 일괄매각입니다. 공실, 맹지 필지, 경계 문제와 제외물건 때문에 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이정희 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 보증금 확인 전에는 최저가 484,117,000원을 총취득원가로 사용하지 마십시오.
• 관계인·가장임차인 여부. 이정희가 등기부상 채무자·권리자와 동일인인지, 소유자와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 농취증 사전협의. 목록 1·3·8의 농지 여부와 농지취득자격증명 발급 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 매각 포함 범위. 제시외 건물과 지하수 관정은 포함되고, 수목·콘크리트 구조물·컨테이너는 제외됩니다. 현장에 표시해 구분해야 합니다.
• 진입로 확인. 지적도상 맹지인 목록 2·3·8의 현황도로, 통행승낙, 지역권과 사용료 문제를 확인해야 합니다.
• 경계 측량. 목록 4·6·7과 인접 필지의 경계를 측량해 실제 사용면적과 침범 여부를 확인해야 합니다.
• 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실이지만 전입자 2명이 조사됐습니다. 건물 내부 점유와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 배당요구내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다

이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 이정희의 전입과 보증금 미상 상태가 해소되지 않는 한, 484,117,000원을 확정 취득원가로 볼 수 없습니다. 임대차가 인정되면 미배당 보증금이 승계될 수 있고, 그 금액에 따라 낙찰가가 낮아져도 실질취득액 절감 효과가 제한될 수 있습니다.

물건 자체도 단순하지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건, 매각 제외 수목과 이정희의 소유권 주장, 일부 필지의 맹지, 경계 불명확, 제외 구조물, 공실 평가와 전입조사의 불일치가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 결론은 권리·점유·인허가·경계를 모두 확인하기 전에는 가격 판단도 보류입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라, 승계 보증금과 사용 가능한 토지·건물 범위를 확정한 뒤의 실질취득액으로 판단해야 합니다.