대항력 없는 임차권·인수 0원, 실질취득은 최근 시세의 65.1% — 익산 송학크레지움캐슬 2602호

전주지방법원 2025타경20900. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 26층 2602호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 원스틸 근저당, 김영실 가압류, 김규태 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.

핵심은 임차권의 순서입니다. 김규태의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.12.02로, 말소기준인 우리은행 근저당 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 보증금 255,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액은 최저가 151,410,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 인수는 0원

실제 임차인은 김규태 1명입니다. 보증금은 255,000,000원이며 전유부분 건물 전부를 주거용으로 임차했습니다. 임대차계약일자는 2020.06.14, 주민등록·점유개시는 2022.12.02, 확정일자는 2023.11.06입니다. 배당요구는 2024.10.04에 이뤄졌지만, 선순위 우리은행 근저당 뒤에 놓이고 현재 최저가 배당 가정에서는 선순위 배당 후 잔액이 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 65.1%

이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 모두 151,410,000원입니다. 송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월 235,000,000원, 2026년 7월 230,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 232,500,000원입니다.

실질취득액 151,410,000원은 최근 12개월 평균의 65.1%이고 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 309,000,000원보다 최근 실거래가 낮게 형성돼 있으므로, 감정가 할인율만 보는 대신 최근 실거래와 실질취득액의 차이를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다. 최근 거래 표본은 2건이므로 개별 호수의 26층 위치, 내부 상태와 점유 현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,410,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 우리은행 근저당에 배당되고, 원스틸·김영실·주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다. 총 미배당액은 36,661,700,996원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 26층 2602호이며 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택과 농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 동측 약 25미터, 북측 약 10미터, 서측·남측 약 7~8미터 포장도로와 접하며 동측 도로의 진출입로를 이용합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이나 최근 실거래 표본은 2건이고 이 사건은 2회 유찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 대항력 있는 임차인 인수형이 아니므로 실질취득액은 최저가와 같은 151,410,000원입니다.
• 근저당 변경등기. 우리은행 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원, 공동담보 해제 내용을 등기 원문과 채권계산서로 대조하세요.
• 임차권·점유. 김규태의 임차권은 대항력이 없지만 전유부분 전부에 임차권등기가 설정돼 있습니다. 현재 점유 여부와 인도 가능 시기를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 및 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원문 서류로 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 232,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 기준으로 수리비·명도비용을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 확인하세요.
• 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 원문 확인과 응찰가

이 물건의 임차보증금은 255,000,000원으로 최저가보다 크지만, 김규태의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격 비교는 최저가와 동일한 실질취득액 151,410,000원으로 해야 하며, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 65.1%입니다.

가격만 보면 최근 거래 대비 여유가 분명합니다. 다만 우리은행 근저당의 최초 금액과 같은 날의 변경등기, 2회 유찰, 임차권등기와 실제 점유 여부는 낙찰 후 절차와 자금계획에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮고 가격 조건은 유리하지만, 근저당 변경등기와 점유 상태 확인을 마친 뒤 보수적인 응찰 상한을 적용할 물건입니다.