전주지방법원 2025타경20923. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 14층 1403호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 2023년 김영실의 가압류, 2024년 한승진의 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인의 보증금 규모가 아니라 대항력 성립 시점입니다. 한승진의 임대차계약일은 2022년 8월 3일이지만 주민등록일자와 점유개시일자, 확정일자는 모두 2022년 10월 21일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2022년 10월 18일보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 최저매각가와 같은 152,880,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제103동 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 27층 중 14층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 승계는 없다
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 한승진의 전입·점유·확정일자는 2022.10.21로 기준권리보다 3일 늦고, 임차권등기는 2024.09.06에 이뤄졌습니다. 따라서 임차인은 배당요구를 했더라도 선순위 근저당권보다 후순위이며, 매수인에게 대항할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승진 실제 임차인 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 249,500,000원 | 2022.10.21 | 2022.10.21 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 65.8%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월과 7월 두 건입니다. 최신 거래는 6층 230,000,000원, 직전 거래는 16층 235,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 232,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득비용인 152,880,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 65.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 최근 평균 232,500,000원보다 모두 낮아, 제공된 실거래 기준으로는 가격 차이가 분명합니다. 감정가 312,000,000원은 최근 거래보다 높지만, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,940,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 149,939,680원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 우리은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 가압류권자·경매신청채권자·소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 채권 미배당 총액은 36,254,751,576원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근의 신흥개발지대로, 주위에 공동주택·기존주택·미개발농경지가 혼재합니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스승강장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 27층 건물의 14층이며, 기본 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 13,962.1㎡, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.09.29 준공된 294세대 아파트로 최근 동일 면적 거래는 230,000,000원과 235,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 시점 재확인. 말소기준권리 2022.10.18과 전입·점유·확정일자 2022.10.21을 등기부·주민등록·현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기·점유 확인. 한승진의 임차권등기는 2024.09.06이며 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 시세 표본 보완. 최근 거래가 2건이므로 같은 동·유사 층·동일 면적의 매물 호가와 내부 상태를 추가 비교하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.03.20 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 매각물건명세서와 관계기관 자료에서 현재 효력과 행정상 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 대항력 시점이 중요하다”
이 사건에는 249,500,000원의 임차보증금과 임차권등기가 존재하지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 최저가 152,880,000원으로 고정되고, 최근 12개월 실거래 평균 232,500,000원의 65.8% 수준입니다. 권리와 가격을 함께 보면 대항력 없는 후순위 임차인·인수 0원·시세 대비 낮은 최저가가 핵심입니다.
다만 최근 실거래가 2건뿐이고, 우리은행 근저당의 원설정 금액과 변경 금액이 함께 기재돼 있으며, 민간임대주택 등기도 남아 있습니다. 이 항목들이 곧바로 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 최신 원문 확인 없이 배당과 행정관계를 단정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 유리, 원문 대조와 명도 확인은 필수입니다.