현재 회차 인수는 0원, 그러나 선순위 임차권과 미상 점유 확인이 핵심 — 진주 상봉동 다가구주택

창원지방법원 2025타경30962. 진주시 상봉동 798-1의 토지와 철근콘크리트조 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층 계단실·창고, 2층 원룸 4개, 3층 원룸 4개, 4층 원룸 2개와 주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2014년 1월 16일 북부농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 대부분의 전입과 임차권등기는 이보다 늦지만, 김동완은 2012년 4월 10일 전입해 말소기준보다 앞섭니다.

김동완의 임차권등기 자체는 2024년 10월 31일 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 2012년입니다. 미반환 보증금 35,000,000원에 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있고, 현재 최저가 배당표에서는 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 600,137,000원으로 계산됩니다. 그러나 실제 배당이 줄어 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액과 임차권등기가 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 단순한 “무조건 인수 0원” 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 배당 결과까지 봐야 한다

말소기준 이후의 현대캐피탈 가압류 23,984,355원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 이후 설정된 다수의 주택임차권등기도 원칙적으로 말소기준보다 늦지만, 각 임차인의 실제 전입일과 대항력은 별도로 확인해야 합니다. 특히 김동완은 등기 접수일이 아니라 2012년 전입일 때문에 선순위가 되는 사례입니다.

② 임차인·점유 관계 — 승계 중복은 보증금 합산에서 제외

보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차·점유 기재는 16건입니다. 이 가운데 이름과 전입일이 확인되는 임차인·점유자는 12명이며, 성명·전입일·보증금이 확인되지 않는 기재 4건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 박문임 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 600,137,000원 가정)

제시 배당표에서는 김동완 보증금과 등재 채권이 전액 배당되고 소유자에게 142,751,275원이 남아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해야 한다

유찰이 이어지면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오에서는 김동완 보증금이 우선순위에 따라 전액 배당되어 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 제시된 배당순위와 비용을 전제로 한 계산입니다. 당해세나 추가 최우선변제금이 선순위로 들어오면 김동완 배당액이 달라질 수 있으므로 실제 배당요구 종기 이후 채권신고 내역을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 봉원초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구성. 원룸 10개와 주택, 계단실 및 창고로 이용되는 4층 다가구주택입니다. 위생·급배수 설비와 LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 249.2㎡의 대지로 평지·가로장방이며 소로 한 면에 접합니다. 동측 일부는 현황 도로로 이용 중이고, 이 상태가 감정평가에 반영됐습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역과 봉원초등학교 및 병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 여러 임차·점유 관계가 얽힌 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 실거래 비교가 가능한 집합건물보다 권리·명도·수익성 검토 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김동완 배당액 재계산. 당해세·최우선변제·추가 배당요구를 반영한 뒤에도 35,000,000원이 전액 배당되는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유 4건 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기재는 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 명세서 원본으로 실재 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 40,000,000원은 박문임 보증금 승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 호실별 현황 대조. 303호 관련 임차권이 강솔이와 이홍성으로 각각 확인되므로 계약 범위와 실제 점유 호실을 현장에서 대조해야 합니다.
• 현황 도로 확인. 토지 동측 일부의 도로 이용 범위와 건물 출입·주차·대지 활용 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근 다가구주택의 토지 단가·임대수입·공실·보수비를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권신고 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 현재 배당 가정의 결과다

이 사건의 핵심은 선순위 임차권이 존재하지만 현재 최저가에서는 보증금이 전액 배당된다는 점입니다. 제시 배당표대로라면 김동완의 미반환 보증금 35,000,000원이 모두 배당돼 실질취득비용은 최저가와 같은 600,137,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차·점유 관계가 다수이고 전입일·보증금이 확인되지 않는 기재도 4건 남아 있습니다. 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있으며 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 현재 배당표상 인수 0원이라는 장점보다, 선순위 임차권의 실제 배당 충족 여부와 미상 점유의 정리 가능성을 먼저 확인해야 하는 조건부 검토 대상입니다.