대항력 없는 임차권, 매수인 인수는 0원 — 익산 송학크레지움캐슬 1602호

전주지방법원 2025타경20927. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 16층 1602호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 장은경의 점유개시는 2022년 11월 5일, 주민등록과 확정일자는 2022년 11월 7일로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 매각물건명세서에도 인수권리가 해당 없음으로 명시돼 있습니다.

가격은 한 차례 유찰돼 감정가 313,000,000원의 70%인 219,100,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 실거래 3건 평균은 240,000,000원이고 최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 낮지만, 최근 실거래 최저 230,000,000원과 비교하면 할인 폭이 크다고 단정할 정도는 아닙니다. 권리상 인수 0원이라는 안전성과 실제 거래가격을 함께 놓고 입찰가 상한을 정해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 없다

말소기준권리인 우리은행 근저당은 2022년 10월 18일 접수됐습니다. 장은경의 주민등록일과 확정일자는 2022년 11월 7일이므로 말소기준보다 후순위입니다. 2024년 9월 6일 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌지만, 이미 성립 순위가 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며 매수인 승계액은 0원입니다. 이후의 홍영주 근저당권, 광주광역시 북구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음·승계 없음

실제 임차인은 장은경 1명입니다. 보증금은 249,500,000원이지만, 보증금 액수 자체가 매수인 인수 여부를 결정하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 낙찰자에게 넘어오지 않습니다. 다만 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 상태는 명도 일정과 연결되므로 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 70% 최저가지만 할인 폭은 8.7%

송학크레지움캐슬은 294세대, 2022년 9월 29일 준공 단지입니다. 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월과 7월에 3건 확인되며, 거래가격은 230,000,000원부터 255,000,000원까지입니다.

현재 최저가 219,100,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 91.3%입니다. 최근 평균보다는 20,900,000원 낮고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 중 가장 낮은 230,000,000원과의 차이는 10,900,000원으로, 취득세·법무비용·명도비용·미납 관리비 가능성까지 고려하면 가격 안전마진이 매우 두껍다고 보기는 어렵습니다.

④ 회차별 가격 시나리오

송학크레지움캐슬 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재는 1회 유찰 상태로 단지 평균과 비슷한 구간에 들어와 있습니다. 다음 회차 가격은 실거래 범위와 격차가 크게 벌어지지만, 실제 유찰·매각 여부와 변경된 기일은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당권자와 신청채권자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 36,614,267,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 16층이며, 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022년 준공, 294세대 단지로 최근 동일 면적 거래는 230,000,000원부터 255,000,000원까지 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가는 최근 평균의 91.3%지만 최근 거래 최저가와의 차이는 10,900,000원입니다. 부대비용까지 포함한 총취득원가로 판단하세요.
• 근저당 원문 대조. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원의 적용 관계를 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 임차권등기와 대항력은 승계되지 않지만, 현재 점유 여부에 따라 인도명령·명도 일정은 달라질 수 있습니다.
• 신청채권 관계. 장은경 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 모두 249,500,000원으로 기재돼 있으므로 채권 양도·변제 관계를 원문에서 확인하세요.
• 민간임대주택 표시. 등기부에는 민간임대주택 등록 표시가 있습니다. 명세서상 인수권리는 없지만 현재 등록·말소 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고 입찰가에 반영하세요.
• 매각기일 확인. 2026.07.13 매각기일의 진행·변경·매각 결과를 법원 공고 원문에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 적정선 검토”

이 사건의 핵심은 보증금 249,500,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 임차인의 순위입니다. 장은경의 전입과 확정일자가 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못해도 낙찰자가 그 차액을 승계하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 219,100,000원이며, 권리 측면에서는 비교적 명확합니다.

가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 91.3%로 시세 아래에 들어왔습니다. 그러나 최근 실거래 최저가와의 차이는 10,900,000원에 불과하고, 감정가 313,000,000원은 최근 거래수준과 괴리가 큽니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 표현보다 최근 거래 대비 실제 할인 폭을 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 우리은행 근저당 변경등기와 현재 점유를 확인한 뒤 총취득원가 기준으로 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.