보증금이 최저가보다 커도 대항력은 없다 — 익산 송학크레지움캐슬 504호

전주지방법원 2025타경20933. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 5층 504호 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 말소기준은 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김영실 가압류, 강신화 근저당권, 성소영 주택임차권 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 임차보증금의 크기보다 대항력 발생 시점입니다. 성소영의 보증금 247,500,000원은 현재 최저가 219,100,000원보다 크지만, 전입신고·점유개시·확정일자가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 실질취득액은 낙찰가 219,100,000원 + 인수 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제의 변경등기가 함께 기재돼 있습니다. 예상배당표는 우리은행 채권액을 35,280,000,000원으로 반영하고 있어, 입찰 전 원등기와 공동담보목록 및 변경등기의 정확한 적용 범위를 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

성소영은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.11.07이고, 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 배당요구는 2024.09.13 접수됐지만 선순위 우리은행 근저당권 뒤에 위치합니다.

따라서 보증금 247,500,000원이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 인수 위험을 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 후순위 임차권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원인 구조입니다. 다만 임차권등기와 현재 점유 상태는 서로 다를 수 있으므로 실제 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 91.3%

송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡대의 최근 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 240,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 219,100,000원은 최근 평균의 91.3%입니다.

최근 거래 범위는 230,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 실질취득액 219,100,000원은 최근 실거래 최저가 230,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 표본이 3건이고, 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%이므로 가격 차이만으로 환금성을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되며, 후순위 김영실·강신화·주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 36,487,458,656원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원

유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당액은 늘지만, 성소영 임차인이 대항력을 갖지 않으므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 5층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 25미터, 북측·남측·서측 약 6~8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 294세대, 2022.09.29 사용승인 단지로 최근 거래는 확인되지만 경매 집계상 평균 1.5회 유찰되고 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 우리은행 근저당권 원등기와 채권최고액 120,000,000원 변경등기, 공동담보 해제 내용을 원문으로 대조하세요.
• 임차인 날짜 대조. 전입·점유·확정일자 2022.11.07이 말소기준권리 2022.10.18보다 늦다는 점을 주민등록과 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유·퇴거 여부는 다를 수 있으므로 현장조사와 인도 협의 가능성을 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 갑구 민간임대주택등기의 말소와 관련 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 가격 기준. 인수액이 없으므로 실질취득액은 입찰가와 같습니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최근 거래 230,000,000원~255,000,000원을 기준으로 상한을 정하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 진행 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 247,500,000원입니다. 현재 최저가 219,100,000원보다 크기 때문에 표면적으로는 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 성소영의 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다.

따라서 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 219,100,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 91.3%입니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 우리은행 근저당권 변경등기와 민간임대주택등기, 현재 점유 상태는 입찰 전에 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 종합하면 권리는 통과, 가격도 검토 가능, 원등기 확인은 필수인 물건입니다.