창원지방법원 2025타경31047. 산청군 신안면 안봉리 일대의 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물 기호(10)는 단독주택, 제시외 기호(ㄱ)는 지하수 관정이며, 주변은 전원주택·글램핑장·임야 등이 형성된 지역입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사은하이고, 말소기준권리는 2019년 6월 12일 설정된 부곡농업협동조합의 채권최고액 234,000,000원 근저당입니다.
이 말소기준 이후의 김민서 근저당, 진주축산업협동조합 가압류, 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 현재 회차의 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 성격상 확인해야 할 핵심은 등기 외 현황입니다. 자연림의 분묘 가능성, 일부 토지의 차량 접근 곤란, 정확한 위치·경계 측량, 매각 제외 조립식 창고가 함께 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산7-4 일원 |
| 등기 건물 | 경상남도 산청군 신안면 안봉리 1045-11 주1동 · 경상남도 산청군 신안면 둔철산로 575-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(10) 단독주택 · 기호(ㄱ) 지하수 관정 |
| 소유자 | 주식회사은하 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,132,000원 / 1,074,132,000원 (신건) |
| 청구금액 | 734,392,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016년 진주축산업협동조합의 채권최고액 250,000,000원 근저당은 2019년 6월 12일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부곡농업협동조합 근저당 234,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 김민서 근저당 45,000,000원, 진주축산업협동조합 가압류 16,432,761원, 창원세무서·창원시·산청군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 현황 리스크 — 분묘·접근·경계 확인이 핵심
- 일괄매각. 토지·건물이 함께 매각되며 제시외 수목과 지하수 관정도 매각에 포함됩니다.
- 분묘 가능성. 목록[1,2,5~8] 토지는 자연림입니다. 육안으로 분묘가 확인되지 않았으나, 임야 특성상 분묘가 소재할 가능성이 있고, 실제 분묘가 존재하면 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
- 접근성. 기호(1)는 차량 접근이 곤란하고, 기호(2~9,11)는 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 경계. 인접 필지와 정확한 위치·경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.
- 매각 제외. 목록[9] 토지 일부 지상의 이설·철거가 용이한 조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,074,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,141,320원 |
| 2. 근저당 · 부곡농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김민서 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 16,432,761원 | 16,432,761원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 765,557,919원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 295,432,761원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 시나리오에서도 같은 채권액 기준 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 둔철마을회관 북측 근거리에 위치하고, 주변은 전원주택·글램핑장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 건물. 기호(10)는 경량철골구조 아스팔트슁글마감지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 사이딩, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시입니다. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 대표 토지. 지목 임야·자연림, 면적 1,322㎡, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 4,130원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로 관련. 일부 토지는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 또는 도로 일부에 속합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 확인. 목록[1,2,5~8] 자연림을 직접 확인해 분묘 유무와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 필지와 정확한 위치·경계확정은 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 진입 여건. 기호(1)는 차량 접근이 곤란하므로 실제 이용 동선과 진입 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 수목·지하수 관정은 포함되지만 목록[9] 일부 지상의 조립식 창고는 제외됩니다.
- 세금 우선권. 창원세무서·창원시·산청군 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기상 핵심은 명확합니다. 2019년 부곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건은 단독주택과 임야 등 여러 부동산을 함께 취득하는 일괄매각이고, 자연림 분묘 가능성, 차량 접근 곤란 토지, 측량 필요, 매각 제외 구축물, 세금 압류가 겹쳐 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 1,074,132,000원의 가격 경쟁력은 확인되지 않습니다. 권리 인수는 단순하지만 현황조사는 무겁게 해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
