전주지방법원 2025타경20959. 군산시 산북동 3602-2 토지와 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 655.4㎡이고, 현황상 건물은 1층 노인복지시설, 2층 공실, 3층 주택으로 사용되고 있습니다. 소유자는 공근의·김수연으로 각 지분 2분의 1이며, 상관농업협동조합이 청구액 588,174,906원으로 임의경매를 신청했습니다.
이 물건은 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 유형이 아닙니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 710,591,000원과 같습니다. 다만 건물의 층별 현황 용도가 서로 다르고 일부 층은 등기상 용도와 현황 이용이 달라, 일반 주택이나 아파트처럼 단순 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3602-2 · 칠성4길 71 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 3층 혼합용도 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 655.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로 한 면 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 1층 노인복지시설 · 2층 공실 · 3층 주택 |
| 소유자 | 공근의 지분 2분의 1 · 김수연 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,015,130,600원 / 710,591,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상관농업협동조합 / 588,174,906원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현재 존속권리 기준 인수 0원
등기 변동을 순서대로 보면 2006년 군산농업협동조합 근저당은 2006.06.09 말소됐고, 군산신용협동조합 및 김영순 명의의 앞선 근저당들도 2009년에 말소됐습니다. 2009.12.31 설정된 신한은행 근저당 역시 2012.04.10 말소됐습니다. 따라서 현재 존속권리만 놓고 보면 2012.04.10 상관농업협동조합 근저당권 650,000,000원이 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤의 상관농업협동조합 근저당권 130,000,000원, 국가 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 145,200,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 용도와 수익성이 먼저
현재 최저가는 감정가 1,015,130,600원의 70%인 710,591,000원입니다. 하지만 이 물건은 단독주택이나 아파트가 아니라 노인복지시설·공실·주택이 한 건물에 섞인 형태입니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 710,591,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 497,413,699원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 348,189,589원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 임차인이나 존속 인수권리로 인해 실질취득액이 고정되는 구조는 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 가격 판단은 각 층의 정상 임대료, 2층 공실 해소 가능성, 노인복지시설 운영 가능 여부, 용도변경 적법성 및 향후 매각 가능성을 반영한 수익가치 검토가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 710,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 9,505,910원 |
| 을구 1번 · 군산농업협동조합 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 을구 3번 · 군산신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 4번 · 김영순 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 을구 5번 · 김영순 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 6번 · 김영순 | 350,000,000원 | 13,085,090원 |
| 을구 9번 · 주식회사신한은행 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 상관농업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 상관농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 서울보증보험주식회사 | 224,400,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 서울보증보험주식회사 | 145,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 2,707,600,000원, 배당액은 701,085,090원, 미배당액은 2,006,514,910원입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 실제 채권액 등은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산미성초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 655.4㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 268,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 모든 축종 사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 급배수·위생·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 노인복지시설·공실·주택이 혼재해 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 층별 임대수익과 용도 적법성이 환금성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 과거 근저당권들의 말소 여부와 2012.04.10 상관농업협동조합 근저당의 현재 존속 범위를 등기 원문에서 대조하세요.
- 가등기 확인. 2009년 김영순 가등기는 말소됐지만 담보가등기 관련 문구가 있으므로 말소 범위와 잔존 효력을 확인하세요.
- 층별 용도 확인. 1층과 3층은 등기상 어린이집 용도와 현황 이용이 다릅니다. 건축물대장·용도변경 허가·소방 기준을 확인하세요.
- 2층 공실 원인. 시설 상태, 누수·설비 문제, 임대 수요와 예상 공사비를 현장조사로 점검하세요.
- 노인복지시설 운영성. 시설 운영에 필요한 인허가와 임차 수요, 기존 설비의 재사용 가능성을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 소유관계 및 감정가 반영 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 3층 주택과 1층 시설의 실제 점유자를 현장에서 재확인하고 명도비용을 산정하세요.
- 배당표 정합성. 말소된 담보권이 포함된 단순 배당 시뮬레이션을 실제 배당표로 사용하지 말고 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%가 아니라 정상 임대수익, 공실 비용, 용도 정비비와 향후 처분가를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 낙찰자가 권리상 떠안을 금액은 0원입니다. 과거 가등기와 보조금 관련 제한등기도 말소됐습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 710,591,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도, 1층 노인복지시설·2층 공실·3층 주택의 혼합용도와 층별 용도 차이 때문에 일반 주거물건보다 운용과 처분이 어렵습니다. 동일 용도 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 “30% 할인됐으니 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
권리 인수는 양호, 가격과 환금성은 보수적으로. 등기 말소 이력과 배당순위를 다시 맞추고, 층별 적법 용도·공실 원인·예상 임대수익을 확인한 뒤 수익가치 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.