최저가는 시세의 77.4%지만, 임차보증금 잔액을 더한 실질취득은 291,009,000원 — 군산 타워써미트 903호

전주지방법원 2025타경20963. 군산시 조촌동 타워써미트 107동 9층 903호, 전용면적 84.9126㎡ 아파트입니다. 최저매각가는 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰된 143,500,000원입니다. 같은 면적대 최근 실거래가 174,000,000원에서 200,000,000원 사이에 형성돼 있어, 최저가만 떼어 보면 가격이 낮아 보입니다.

그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 잔액입니다. 을구 5번 홍수민의 주택임차권은 보증금 215,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰가는 단순 낙찰대금이 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소등기와 인수 임차권을 함께 봐야 한다

등기 흐름에는 별도 확인이 필요한 지점도 있습니다. 2012.07.03 설정된 우리은행 근저당권 73,200,000원은 2022.07.05 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그런데 현재 배당가정에는 이 근저당권에 73,200,000원이 배당되는 것으로 반영돼 있습니다. 말소된 근저당권의 실제 배당 참가 여부에 따라 주택도시보증공사의 배당액과 매수인 인수잔액이 달라질 수 있으므로, 배당요구 종기 내 채권신고, 채권양도·대위변제 관계와 배당요구 서류를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 사람 기준 임차권자 2명, 핵심 인수위험은 홍수민

보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산할 사정은 표시돼 있지 않습니다. 사람 기준 임차권자 기록은 김애숙·홍수민 2명입니다. 다만 김애숙의 임차권등기는 2018.07.19 말소됐고, 현재 인수판단의 핵심은 매각물건명세서에 인수 가능성이 명시된 홍수민의 임차권입니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

현재 회차 배당가정에서는 매각대금 143,500,000원 중 집행비용 2,809,000원과 우리은행 73,200,000원이 먼저 반영되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 67,491,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 215,000,000원과의 차액은 147,509,000원입니다.

매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 적용하면 현재 회차의 매수인 실질취득은 143,500,000원 + 147,509,000원 = 291,009,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 185,291,666원의 157.1%, 최신 거래 174,000,000원의 167.2%입니다.

실질취득은 각 회차의 매각가에 홍수민 보증금 215,000,000원 중 주택도시보증공사에 배당되지 않는 금액을 더해 계산했습니다. 우리은행 근저당권의 실제 배당 참가 여부가 달라지면 인수잔액도 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득

타워써미트 전용 84.91㎡대 최근 12건의 평균 거래가는 185,291,666원입니다. 거래 범위는 174,000,000원~200,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06의 174,000,000원입니다. 최저가 143,500,000원은 최근 평균의 77.4%지만, 현재 배당가정상 실질취득 291,009,000원은 실거래 최고가 200,000,000원도 크게 웃돕니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)

총 채권액 288,200,000원 중 배당액은 140,691,000원, 미배당액은 147,509,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2022.07.05 말소된 우리은행 근저당권의 실제 배당 참가 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산동초등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 주변 간선도로와 대중교통 시설이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 남측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 12미터, 동측·북측 폭 약 15미터 포장도로와 접하고 서측·동측 진출입로를 이용합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 개별난방, 승강기, 소방설비, 출입통제시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 745,600원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 770세대 아파트로 실거래 표본은 존재하지만, 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 6.67%로 경매시장의 환금성 지표는 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 홍수민 임차권의 대항력과 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 법적 지위 확인. 임차보증금 대위변제·채권양도 여부와 홍수민 임차권의 승계 관계를 서류로 확인해야 합니다.
• 우리은행 배당 여부 확인. 근저당권은 2022.07.05 해지 말소됐는데 배당가정에는 73,200,000원이 반영돼 있습니다.
• 실질취득 기준으로 상한 산정. 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수할 보증금 잔액을 합친 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 목적물 인도 여부와 열쇠·관리비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 주택도시보증공사의 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 채권계산서와 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “143,500,000원이 아니라 291,009,000원을 보라”

이 물건은 최저매각가만 보면 최근 실거래 평균의 77.4%로 저렴해 보입니다. 그러나 홍수민의 보증금 215,000,000원에 대해 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 현재 배당가정에서는 주택도시보증공사에 67,491,000원만 배당돼 147,509,000원이 남고, 최저가와 합친 실질취득은 291,009,000원입니다.

이 금액은 최근 실거래 평균 185,291,666원은 물론 최고 거래가 200,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰대금이 내려가더라도 배당액 감소만큼 인수할 보증금이 증가해 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 2022.07.05 말소된 우리은행 근저당권이 배당가정에 포함된 불일치까지 있어 배당구조 확정도 필요합니다. 가격 메리트 없음, 인수위험 큼, 배당구조 재확인 필수. 현 상태에서는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.