광주지방법원 2024타경54539. 광양시 중동 시영아파트 101동 1층 107호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 55,000,000원인데 15회 유찰을 거치며 최저매각가는 1,694,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체가 매수원가를 결정하지 않는 구조입니다. 정민은 2021.08.25 전입했고 확정일자는 2020.12.30이며, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2023.04.17보다 앞서 대항력이 인정된 임차인입니다.
현재 매각가 1,694,000원을 가정하면 집행비용 430,492원을 제외한 1,263,508원만 정민 보증금에 배당되고, 나머지 63,736,492원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 65,430,492원이며, 경제적 핵심은 보증금 65,000,000원 수준으로 실질취득비가 사실상 고정된다는 점입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중마용소1길 5, 101동 1층107호 (중동,시영아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 권희채 (2020.12.31 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 1,694,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민 / 67,051,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부상 기존 우리은행 근저당은 2021.01.04 해지로 이미 말소됐고, 정민은 점유개시 2021.01.08, 전입 2021.08.25로 조사되어 있습니다. 이후 2023.04.17 주택도시보증공사 가압류가 현재 사건의 말소기준이 됐습니다. 따라서 정민의 전입은 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미경 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민 | 107호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.08.25 / 2020.12.30 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 63,736,492원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 임차인 수는 실제 2명으로 봅니다. 다만 서미경은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 안전하다고 단정할 수도 없어, 대항력 가능·미상 상태로 남겨야 합니다. 정민은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당액이 보증금에 크게 미달하므로 미배당액 승계가 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
중마시영 동일 면적 59.97㎡의 거래자료는 10건입니다. 전체 평균은 55,850,000원이지만 과거 62,000,000원·64,500,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 53,166,666원과 최신 거래 51,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -11.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 59.97㎡ | 14 | 51,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2023.10 | 59.97㎡ | 15 | 57,000,000원 |
| 2023.08 | 59.97㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2023.08 | 59.97㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2023.05 | 59.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 59.97㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 59.97㎡ | 8 | 62,000,000원 |
| 2022.06 | 59.97㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.01 | 59.97㎡ | 7 | 64,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 6건 | 53,166,666원 |
이 사건의 가격 판단에서 1,694,000원은 비교 기준이 아닙니다. 정민 보증금 인수 때문에 실질취득은 약 65,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 53,166,666원과 최신 거래 51,000,000원보다 높습니다. 감정가 55,000,000원보다도 보증금 규모가 큽니다. 따라서 15회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 현재 구조에는 시세 대비 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 430,492원 |
| 1. 임차인 정민 보증금 | 65,000,000원 | 1,263,508원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 131,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정민 | 67,051,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 정민 임차보증금 일부에 소진됩니다. 정민의 미배당 보증금 63,736,492원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰돼도 실질취득은 거의 그대로다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 1,694,000원 | 63,736,492원 | 65,430,492원 |
| 16회 유찰 시 | 1,355,200원 | 64,069,194원 | 65,424,394원 |
| 17회 유찰 시 | 1,084,160원 | 64,335,355원 | 65,419,515원 |
매각가가 1,694,000원에서 1,355,200원, 다시 1,084,160원으로 내려가도 정민에게 돌아가는 배당이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 63,736,492원에서 64,069,194원, 64,335,355원으로 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 계속 65,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 추가 유찰은 일반적인 경매처럼 매수원가를 크게 낮춰 주지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 1층입니다.
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 시영아파트 101동으로, 부근은 아파트단지 및 정비된 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다. 단지 내 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 아파트부지는 평지이며 공시지가 504,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 저촉, 도시지역·가축사육제한구역 포함, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 중마시영은 225세대, 1994.01.12 준공입니다. 거래자료상 최근 가격 추세는 -11.2%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 12.3회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,694,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 정민 인수액을 포함한 실질취득 약 65,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 정민 보증금 원본 대조. 보증금 65,000,000원, 전입 2021.08.25, 점유개시 2021.01.08, 확정일자 2020.12.30 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 서미경 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 정민과 강제경매 채권자 정민이 동일하게 표시돼 있어 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다.
- 미납관리비. 2024년 4월 기준 미납관리비 569,570원이 표시돼 있으므로 매수신청 전에 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 53,166,666원, 최신 거래 51,000,000원이며 최근 가격 추세는 -11.2%입니다. 과거 전체 평균 55,850,000원만 근거로 가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 16회·17회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 65,000,000원 수준에 머뭅니다.
맺으며 — “169만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 15회 유찰과 1,694,000원이라는 최저가입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 정민의 보증금이 65,000,000원이고, 현재 회차에서 63,736,492원이 미배당으로 남습니다. 그래서 매수인의 실질부담은 최저가가 아니라 약 65,000,000원입니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 평균 53,166,666원과 최신 거래 51,000,000원보다 높고, 시장도 -11.2% 하락 추세입니다. 여기에 서미경의 대항력·보증금이 미상이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 12.3회입니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 없고, 권리 위험은 남아 있는 구조입니다. 결론적으로 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 대항력 임차보증금 승계가 실제로 어떻게 확정되는지입니다.
