창원지방법원 2025타경31063. 사천시 정동면 예수리의 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 감정 당시 창고·저온저장소·냉동저장소와 사무실·제조업소 등 근린생활시설로 이용되고 있었습니다. 감정가 313,620,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 219,534,000원으로 낮아졌습니다.
그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 2023.03.14 전입한 박종문이 있고, 말소기준권리인 신용보증기금 가압류는 2024.06.03에 접수됐습니다. 전입일만 놓고 보면 임차인이 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 토지가 매각에서 빠지고 건물만 매각되므로, 낙찰 후 건물을 계속 사용할 토지권원이 확보되는지도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 예수리 168-1 · 경상남도 사천시 정동면 예수길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 창고(저온저장소·냉동저장소 등) 및 근린생활시설(사무실·제조업소) |
| 구조 / 사용승인 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 2015.12.21 |
| 소유자 | 사천시친환경생산자영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 313,620,000원 / 219,534,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 건물운영에 필요한 내·외부 시설 포함 · 태양광 발전설비 매각 포함 |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸해도 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2024.06.03 접수된 신용보증기금의 100,000,000원 가압류입니다. 그 뒤에 접수된 경남신용보증재단·농협은행주식회사·근로복지공단· 차종환의 가압류, 국민건강보험공단과 사천시의 압류, 사천시 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종문 | 2023.03.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
박종문의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 어느 부분을 실제로 점유·사용하는지와 배당요구 여부도 확정되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 단계는 아닙니다. 반대로 보증금이 없다고 보거나 매수인 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 싼 가격은 아니다
현재 최저가는 219,534,000원으로 감정가 313,620,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 매각 대상이 토지를 제외한 건물이고, 토지사용권과 임차보증금이 확정되지 않았기 때문에 단순한 감정가 할인율은 실질적인 가격지표가 되기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,476원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 11,584,995원 | 11,584,995원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 | 65,648,305원 | 4,075,529원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 19,162,140원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 차종환 | 14,115,360원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 사천시 | 376,474,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 696,984,800원 중 예상배당은 215,660,524원이며 미배당은 481,324,276원입니다. 이 계산에는 당해세와 박종문의 보증금·우선변제 여부가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 219,534,000원 | 215,660,524원 | 481,324,276원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 153,673,800원 | 150,722,367원 | 546,262,433원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,571,660원 | 105,265,657원 | 591,719,143원 | 0원 |
⑤ 건물만 매각 — 법정지상권이 핵심
매각물건명세서에는 건물만 매각되며, 이 건물을 위해 매각 외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 토지 소유권을 취득하지 않으며, 건물을 존치·사용할 권원이 인정되는지 또는 별도의 토지사용료가 발생하는지를 확인해야 합니다.
⑥ 이용상태·시설·대지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고·저온저장소·냉동저장소 및 사무실·제조업소 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 층고는 약 6m입니다. 외벽은 판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, LPG 가스 및 냉방시설이 갖춰져 있습니다.
- 매각 포함 시설. 건물운영에 필요한 내·외부 시설과 태양광 발전설비가 건물과 함께 매각됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 외 대지. 토지면적 1,192㎡, 지목 답, 계획관리지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되고 자연재해위험개선지구에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박종문의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 사업자등록·주민등록 상태, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 인수액 확정 전 입찰가 계산 금지. 낙찰가에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 토지 소유관계 확인. 매각 외 대지의 현재 소유자, 건물과 토지의 최초 소유관계, 저당권 설정 당시 소유관계 및 법정지상권 성립 요건을 대조하세요.
- 토지사용 조건 확인. 법정지상권이 불인정될 경우의 임대차·사용승낙 가능성, 토지사용료와 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 압류 세목 확인. 국민건강보험공단·사천시 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 시설 범위 확인. 냉동·저온저장시설, 냉방시설, LPG 설비와 태양광 발전설비의 작동 상태 및 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 금지사항 기간 경과 확인. 2025.09.16 사천시 회신서와 2025.12.28 기간 경과 사실을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%”보다 확인해야 할 권리가 많다
이 사건의 등기상 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 박종문의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 동시에 토지를 제외한 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부도 불분명해, 낙찰 후 건물을 사용할 권원 자체가 핵심 쟁점입니다.
최저가 219,534,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교자료가 없고 임차보증금과 토지사용 비용도 계산되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가를 기회로 평가할 단계가 아니라, 임차보증금과 법정지상권을 먼저 확정해야 하는 고위험 건물 경매입니다. 권리와 토지사용 관계가 확인되기 전에는 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.
