인수 0원은 명확하다. 다만 최저가는 최근 시세의 91.9% — 익산 송학크레지움캐슬 2402호

전주지방법원 2025타경21110. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 24층 2402호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 한길종합조경 근저당, 국가 압류, 지인씨앤에스 가압류, 김윤경의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 순서입니다.

임차인 김윤경의 보증금은 253,000,000원으로 최저가보다 크지만, 이 사건은 보증금 인수형이 아닙니다. 주민등록일자 2023년 4월 25일이 말소기준권리일인 2022년 10월 18일보다 늦어 대항력이 없기 때문입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 각각 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가에 인수금을 더한 금액이 아니라 낙찰가 자체입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권입니다. 김윤경의 전입신고·점유·임차권등기는 모두 말소기준일 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 한길종합조경 근저당, 국가 압류, 지인씨앤에스 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김윤경은 보증금 253,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 내역은 있으나, 선순위 우리은행 근저당에 매각대금이 모두 배당되는 구조여서 현재 최저가 기준 예상배당은 0원입니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 91.9%

송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월과 7월에 확인된 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 220,500,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%이며, 최근 실거래 최저가 230,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 315,000,000원과 비교하면 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 실거래 평균과 비교한 할인폭은 제한적입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 큰 가격 메리트로 판단하기보다는, 최근 실거래 3건과 본건의 24층·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·신청채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 35,491,667,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 24층으로, 벽지·타일·마루·새시창 마감과 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지이며 동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 가축사육 전부제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 2022년 사용승인을 받은 294세대 단지이며, 전용 84.95㎡ 실거래는 2026년 6월과 7월에 3건 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기일·결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 매각 결과, 기일 변경 또는 후속 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
• 근저당 금액 대조. 우리은행 근저당 원등기의 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 채권계산서로 재확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 김윤경의 임차권등기는 대항력이 없지만 현재 점유자, 열쇠 보유자와 실제 퇴거 상태는 별도 문제입니다.
• 응찰가 상한. 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원, 최근 최저 230,000,000원, 최신 거래 255,000,000원과 본건의 24층·내부 상태를 함께 비교하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성을 고려해 관리사무소에서 체납 여부와 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 조건부”

이 사건의 핵심은 보증금 253,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 보증금이 매수인에게 승계되는가입니다. 김윤경의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액은 최저가와 동일한 220,500,000원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 240,000,000원의 91.9%로 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 실거래 표본이 230,000,000원부터 255,000,000원까지 형성돼 있어 현재 최저가를 압도적인 저가라고 보기는 어렵습니다. 여기에 임차권등기 후 실제 점유상태와 우리은행 근저당 변경등기의 금액 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 응찰 전 확인 절차와 가격 규율이 필요한 B급 물건입니다.