창원지방법원 2025타경31140. 진주시 충무공동 328-5의 단독주택 및 부속창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 309.4㎡의 대지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 부속창고입니다. 건물은 2025.02.05 사용승인된 철근콘크리트구조이며 소유자는 김현우·류나율이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2025.02.19 접수된 동부농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 같은 날 동부농업협동조합의 근저당권 312,000,000원도 설정되어 있고, 뒤이어 정필교의 가압류 170,000,000원, 강제경매개시결정, 진주시의 류나율 지분 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31140 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 328-5 · 경상남도 진주시 사들로34번길 9-14 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 부속창고 |
| 토지 | 309.4㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 단독주택 · 철근콘크리트구조 단층 부속창고 · 사용승인일 2025.02.05 |
| 소유자 | 김현우 2분의 1 · 류나율 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,023,568,000원 / 1,023,568,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,558,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.02.19 동부농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이어 같은 날 설정된 동부농업협동조합 근저당권 312,000,000원, 2025.03.25 정필교 가압류 170,000,000원, 2025.08.08 강제경매개시결정, 2026.05.15 진주시 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성헌 | 2025.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김성헌의 전입신고일은 2025.08.21로 말소기준권리인 2025.02.19보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초해 미배당 보증금을 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요해 실제 배당관계와 명도 협의에는 변수가 남습니다.
③ 신건 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,023,568,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시되어 있지 않아 신건 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 점수를 높이기 어렵습니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가 1,023,568,000원 자체를 시세로 간주하지 말고, 충무공동 단독주택·토지의 개별 거래와 토지·건물 가치 수준을 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,023,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,635,680원 |
| 1. 근저당 · 동부농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동부농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정필교 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 정필교 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,932,320원 |
현재 회차에서는 채권총액 742,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 268,932,320원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 12,635,680원을 제외한 뒤 두 건의 동부농업협동조합 근저당권 572,000,000원과 정필교 가압류 170,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 1회 유찰 가격 818,854,400원에서도 채권총액 742,000,000원은 전액 배당되고 소유자에게 66,265,856원이 남습니다.
반면 2회 유찰 가격 655,083,520원에서는 채권자 배당액이 646,132,685원으로 줄어 95,867,315원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원이 됩니다. 그래도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무공초등학교 남서측 인근이며, 주위는 도로변 노선상가와 후면 주택지대, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 및 부속창고로 이용 중입니다.
- 건물. 단독주택은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층, 부속창고는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층이며 사용승인일은 모두 2025.02.05입니다.
- 설비. 급배수·위생·냉난방·화재탐지·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 309.4㎡의 대지로 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 739,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약내용 확인. 김성헌은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사되어 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 신건 1,023,568,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 토지와 신축 단독주택의 개별 가치 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택·부속창고가 일괄매각되는 조건을 원본 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 후”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2025.02.19 동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김성헌도 2025.08.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 실제 승부처는 가격입니다. 신건 최저매각가는 1,023,568,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 또한 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리관계는 소멸형으로 양호하지만, 신건 가격의 적정성은 시세 검증 전까지 보류입니다.
