창원지방법원 2025타경31155. 진주시 옥봉동 474-5의 토지 145.0㎡와 단층 주택을 함께 매각하는 강제경매 사건입니다. 겉으로는 한 차례 유찰돼 최저가가 74,134,000원까지 내려왔지만, 실제 자금 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김두리는 2013.07.18 전입했고 말소기준인 2024.09.10 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으며 예상배당표에서도 배당액이 0원으로 계산돼, 보증금 15,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 74,134,000원 + 15,000,000원 = 89,134,000원입니다. 이는 감정가의 약 84.2%입니다. 별도의 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택은 토지 형상·도로 조건·건물 상태·점유 범위에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 474-5 · 옥봉길15번길 7-16 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 대 145.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 건물 현황 | 조적조 단층 주택 · 기호 2-1 약 57.25㎡, 기호 2-2 약 24㎡ |
| 소유자 | 강덕수 (단독소유 · 1996.05.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 105,905,000원 / 74,134,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 합자회사 장수주류 / 7,338,806원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 15,000,000원 승계 주의
등기상 1996년 근저당권, 1999년 전세권, 2002년 진주시 압류는 각각 2014.12.01, 2002.03.05, 2003.10.24 말소됐습니다. 현재 권리 판단의 기준은 2024.09.10 접수된 합자회사 장수주류의 가압류입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단·경남은행·국민행복기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두리 대문입구주택(9.92㎡) | 2013.07.18 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 |
보증금·점유부분은 현황조사와 매각물건명세서 기준입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당액은 0원으로 계산돼 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차의 최저매각가는 74,134,000원이지만, 낙찰자가 부담할 임차보증금 15,000,000원을 합치면 실제 취득 부담은 89,134,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 약 70%지만, 실질취득은 감정가의 84.2%까지 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 승계 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 74,134,000원 | 15,000,000원 | 89,134,000원 | 58,755,144원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 51,893,800원 | 15,000,000원 | 66,893,800원 | 80,595,020원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,325,660원 | 15,000,000원 | 51,325,660원 | 95,882,934원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,734,412원 |
| 인수. 임차인 김두리 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 축산업협동조합중앙회 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 전세권 · 임영효 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 가압류 · 합자회사 장수주류 | 8,230,949원 | 5,399,588원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,830,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 4,845,691원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,909,286원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 합자회사 장수주류 | 7,338,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 합계 131,154,732원 중 예상배당은 72,399,588원, 미배당은 58,755,144원입니다. 임차보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 기호 2-1과 2-2 모두 주택으로 이용 중입니다. 기호 2-1은 조적조 슬래브 및 함석지붕, 기호 2-2는 조적조 스레트 및 함석지붕의 단층 건물입니다.
- 입지. 진주시 옥봉동의 주택지대로 형성된 지역이며, 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 145.0㎡이며 완경사·사다리형입니다. 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기록돼 현장 접근과 차량 진입 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 332,500원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 물건이 아닌 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 건물 현황, 경계와 도로 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있어 실거래 확인 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계. 김두리 보증금 15,000,000원을 낙찰대금과 별도로 지급해야 하는지, 점유 유지 여부와 보증금 반환 관계를 명세서 원본·전입세대 열람·임대차계약서로 재확인하세요.
- 점유 범위 확인. 임차 부분은 대문입구주택 9.92㎡로 조사됐지만, 해당 건물의 현황 면적은 약 24㎡로 평가됐습니다. 실제 점유 경계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 기호 2-1은 공부상 목조 함석지붕 26.45㎡이나 현황은 조적조 슬래브 및 함석지붕 약 57.25㎡, 기호 2-2는 공부상 목조 함석지붕 9.92㎡이나 현황은 조적조 스레트 및 함석지붕 약 24㎡입니다.
- 측량. 명확한 위치와 경계 확정에는 측량이 필요합니다. 토지 경계, 건물 침범, 도로와의 접면을 측량성과도와 현장으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 구조·면적·사용 상태와 철거 또는 보수 필요성을 확인하세요.
- 배당 관계 원본 대조. 이미 말소된 근저당과 전세권이 예상배당표에 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 회차 실질취득 89,134,000원에 예상 수선비·명도비·측량비를 더한 금액을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전 다시 열람하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “84.2% 실질취득”
이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 최저가는 감정가의 약 70%인 74,134,000원이지만 김두리의 보증금 15,000,000원을 승계하면 실질취득은 89,134,000원, 감정가의 약 84.2%가 됩니다. 실거래 자료가 없어 이 금액의 시세 메리트는 확인되지 않았습니다.
여기에 건물 공부와 현황의 큰 면적 차이, 제시외 건물, 점유 범위, 도로접면과 경계 측량 문제가 겹칩니다. 말소기준 이후의 가압류는 소멸하지만 권리분석이 곧바로 단순한 물건은 아닙니다. 최저가는 낮아졌으나 인수액과 물리적 불확실성은 그대로 남아 있습니다. 임차보증금 반환 구조와 건물·토지 현황을 원본으로 해소한 뒤, 실질취득 총액을 기준으로 보수적인 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.