창원지방법원 2025타경31174. 진주시 내동면 신율리 651-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 강제경매 사건입니다. 토지는 창고용지 210.0㎡, 건물은 등기부와 일반건축물대장상 창고시설(농업창고)이지만, 현황은 전산장비운용실 및 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 226,450,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,515,000원입니다.
권리의 중심은 2021.08.24. 설정된 서부새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 그보다 앞선 동진주새마을금고 근저당권 60,000,000원은 2021.08.26. 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 예상배당표에는 동진주새마을금고 채권이 배당 항목으로 포함돼 있으므로, 말소된 근저당권의 실제 채권존부와 배당요구 내역은 원본 배당요구종기 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 내동면 신율리 651-10 · 경상남도 진주시 내동면 내동로 128 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 등기상 용도 | 창고시설(농업창고) |
| 현황 이용상태 | 전산장비운용실 및 사무실 등 |
| 토지 | 창고용지 210.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 외벽 몰탈·사이딩 · 내벽 판넬·벽지·타일 · 샷시창호 |
| 소유자 | 서진교 (2018.04.06. 증여, 2018.04.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,450,000원 / 158,515,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성영 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소·배당 대조가 핵심
확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 소유자인지 제3자인지는 별도로 확인해야 합니다. 보증금이나 전입일자·확정일자가 확인된 임차인이 없어 대항력 또는 우선변제권을 단정할 자료는 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가 158,515,000원은 감정가 226,450,000원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 창고·전산장비운용실·사무실의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 낮다거나 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 등기상 농업창고와 현황 이용상태가 다르고, 토지이용상태 기재에도 현황 확인이 필요한 부분이 있어 단순 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 158,515,000원 | 155,495,790원 | 55,504,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 110,960,500원 | 108,607,053원 | 102,392,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 77,672,350원 | 75,874,248원 | 135,125,752원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 55,504,210원에서 102,392,947원, 135,125,752원으로 커집니다. 신청채권자 정성영은 현재 회차에서 4,495,790원만 배당받는 것으로 계산되며, 2회와 3회 유찰 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 이는 채권자의 회수 문제이지, 자료상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,019,210원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서부새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 경매개시결정 · 정성영 | 60,000,000원 | 4,495,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 211,000,000원 중 채권자 예상배당은 155,495,790원, 미배당은 55,504,210원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 동진주새마을금고 근저당권의 배당 반영 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 현황·토지 — 가격보다 먼저 확인할 요소
- 용도 차이. 등기부와 일반건축물대장상 용도는 창고시설(농업창고)이지만, 현황은 전산장비운용실 및 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 제외 물건. 토지와 인접한 신율리 1040 도로 일부에 걸쳐 이설·철거가 용이한 컨테이너 등이 있으며 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.
- 토지 조건. 토지면적 210.0㎡, 창고용지, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 275,800원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남서측에 왕복 2차선 포장도로, 남동측에 왕복 4차선 포장도로, 북서측에 소로인 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 경상국립대학교 내동캠퍼스 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기온수설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 위치. 경상국립대학교 내동캠퍼스 남서측 인근이며, 주위는 자동차관련시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 동진주새마을금고 근저당권은 해지를 원인으로 말소된 기록이 있으나 예상배당표에는 포함돼 있습니다. 등기부와 배당요구 내역을 함께 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·사용자와 점유 근거를 확인하세요.
- 용도 적법성. 등기상 농업창고와 전산장비운용실·사무실 현황의 차이가 건축물대장, 사용승인, 용도변경 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제외 컨테이너. 매각에서 제외되는 컨테이너 등의 소유관계와 철거·이설 가능성, 토지 사용관계를 확인하세요.
- 경계 측량. 신율리 651-10과 인접 필지·도로 사이의 정확한 경계를 측량으로 확정하세요.
- 시세 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 창고·사무실·자동차관련시설의 실제 매매 및 임대 사례를 조사하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로1류 접합에 따른 건축·사용 제한을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 게다가 등기상 농업창고와 현황 이용상태가 다르고, 제외 컨테이너가 토지와 인접 도로 일부에 걸쳐 있으며, 정확한 경계 확정을 위한 측량도 요구됩니다.
권리에서는 2021.08.24. 서부새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고 이후 강제경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 이미 말소된 것으로 기재된 동진주새마을금고 근저당권이 예상배당표에는 포함돼 있어 배당권리의 정합성을 확인해야 합니다. 결론적으로 인수 위험은 낮지만, 가격·용도·점유·경계·배당 확인 부담이 큰 물건입니다. 감정가 할인율보다 현장과 원본 서류의 일치 여부가 먼저입니다.