광주지방법원 2024타경57637. 순천시 조례동 시대아파트 102동 1층 102호, 전용 약 37.388㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 안영호로 2021.01.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 49,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 근저당 말소형이 아니라, 2022.09.06 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2024.07.24 강제경매개시결정 사이의 선후관계입니다.
형식적인 말소기준은 2024.07.24 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 보증금은 48,000,000원, 확정일자는 2019.08.28, 점유개시는 2019.09.09, 주민등록일자는 2022.02.16입니다. 다만 매각물건명세서에는 그 승계인인 서울보증보험주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 비봉2길 22, 102동 1층102호 (조례동,시대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 37.388㎡ · 지하1층/지상19층 중 1층 |
| 사용승인 | 1992.11.25 |
| 소유자 | 안영호 (2021.01.05 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 48,907,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 계열 근저당과 군위축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준 권리는 2024.07.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.09.06 주택임차권은 원칙적으로 선순위이며, 배당으로 보증금이 전부 소멸하지 않으면 잔액 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권 승계인의 별도 포기·말소 확약이 있어 그 위험이 실질적으로 제거됐습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리 1건
| 권리자 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 48,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2022.02.16 | 우선변제 가능 확정일자 2019.08.28 · 배당요구 | 실질 인수 0원 승계인의 포기·말소 확약 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인으로 집계되는 신고는 0명이며, 보증금 48,000,000원도 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 등기에는 주민등록일자 2022.02.16의 입주자 김미라가 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균보다 높다
시대아파트 동일 면적대의 최근 12개월 거래 12건 평균은 50,691,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 62,000,000원은 이 평균의 122.3%입니다. 따라서 13회 유찰이라는 숫자만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최근 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.04의 73,000,000원이지만, 같은 2026.04에 같은 37.39㎡ 1층 거래가 50,000,000원도 존재합니다. 본건 역시 1층인 만큼 최근 평균과 동일층 실거래를 함께 보면 현재 62,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 48,907,392원 | 12,484,000원 |
| 미배당 · 서울보증보험주식회사 | - | 36,423,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 62,000,000원 가정에서는 임차보증금 48,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험주식회사 청구액 중 12,484,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 13회 유찰 | 62,000,000원 | 12,484,000원 | 0원 | 인수 0원 |
| 14회 유찰 시 | 49,600,000원 | 307,200원 | 0원 | 인수 0원 |
| 15회 유찰 시 | 39,680,000원 | 0원 | 9,434,240원 | 확약 반영 0원 |
15회 유찰 시 일반 권리계산상 미배당 보증금 9,434,240원이 매수인 인수로 잡히지만, 이 사건은 해당 임차권 승계인이 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 그 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 왕운초등학교 서측 인근 공동주택단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·점포·상가가 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 건물 중 1층 102호이며, 사용승인일은 1992.11.25입니다.
- 단지 규모. 시대아파트는 2,794세대이며, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 자연녹지지역·근린공원·도로·가축사육제한구역· 중점경관관리구역 관련 지정이 확인되며 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 서울보증보험주식회사가 제출한 포기·말소 확약에 크게 의존하므로 매각물건명세서의 특별매각조건과 확약 문구를 입찰 전에 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 62,000,000원은 최근 12개월 평균 50,691,666원의 122.3%이며, 같은 2026.04의 1층 37.39㎡ 거래는 50,000,000원입니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 6.0회보다 훨씬 많은 13회 유찰 이력이 있으므로, 권리 외에 내부 상태·점유·응찰수요 등 현장 확인이 중요합니다.
- 배당표 재확인. 실제 배당에서는 집행비용과 배당순위·금액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로
이 물건의 첫인상은 선순위 임차권 때문에 복잡합니다. 48,000,000원의 주택임차권이 2024.07.24 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 인수 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 승계인 서울보증보험주식회사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 62,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 50,691,666원입니다. 현재가는 그 122.3%이고, 같은 1층 거래도 50,000,000원이 확인됩니다. 게다가 본건은 이미 13회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 해소, 현재 가격은 보수적 접근”입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 회차에 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
