광주지방법원 2024타경57637. 전라남도 순천시 조례동 시대아파트 102동 1층 102호입니다. 전용면적은 37.388㎡, 건물은 지하 1층·지상 19층의 철근콘크리트조 아파트입니다. 감정가 6,200만원에서 현재 최저매각가는 4,340만원으로 내려와 있지만, 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 등기된 4,800만원의 주택임차권과 그 승계인인 서울보증보험의 확약서가 이 사건을 좌우합니다.

주택임차권은 2022년 9월 6일 등기되었고, 강제경매개시결정은 2024년 7월 24일입니다. 즉, 임차권이 경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 주택임차권자는 한국토지주택공사이며, 등기에는 입주자 김미라의 주민등록일자와 확정일자가 기재되어 있습니다. 통상적인 권리분석에서는 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 살펴야 합니다.

다만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험주식회사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건부 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 해당 권리에 대해 유효하게 적용되고 조건대로 이행된다면 매수인이 해당 보증금을 실제로 인수할 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 한국주택은행 명의의 근저당권은 2016년 5월 25일 말소되었고, 군위축산업협동조합의 근저당권도 2017년 4월 6일 말소되었습니다. 이들 과거 근저당권은 현재 매수인이 인수할 살아 있는 담보권으로 취급하지 않습니다.

현재 권리분석에서 중요한 것은 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 서울보증보험의 승계·확약 관계입니다. 서울보증보험이 경매신청채권자이면서 임차권 관련 승계인으로 기재되어 있으므로, 보증금 채권을 별개의 임차인 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·보증금 승계 분석

임차권 명의는 한국토지주택공사이며, 명세서상 그 승계인은 서울보증보험주식회사입니다. 이는 서로 독립된 두 임차인의 보증금으로 합산할 관계가 아닙니다. 별도로 확인된 개인 임차인은 0명이고, 주민등록 기재상 입주자 김미라 1명이 확인됩니다. 다만 김미라의 현재 점유 여부와 독립적인 임차권 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 확약 유무가 결론을 바꾼다

현재 최저매각가 43,400,000원을 기준으로 집행비용 추정액 1,181,200원을 공제하면 보증금에 대한 예상배당은 42,218,800원입니다. 보증금 48,000,000원과 비교한 부족분은 5,781,200원입니다.

미래 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다. 통상 인수 위험액은 집행비용 추정치를 반영한 배당 모형상의 부족분입니다.

④ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 가격을 봐야 한다

시대아파트는 2,794세대 규모이며, 1992년 11월 25일 사용승인된 단지입니다. 전용 37.39㎡ 및 인접 규모의 최근 거래 12건 평균은 50,691,666원입니다. 현재 최저매각가 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%로, 확약이 이행된다는 전제에서는 평균 대비 가격상 여지가 있습니다.

실거래 표본은 38,000,000원부터 73,000,000원까지 편차가 큽니다. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 4월 73,000,000원은 17층 거래여서, 1층 물건의 가격 기준으로 그대로 적용하기는 어렵습니다.

특히 같은 1층의 2026년 4월 거래가 50,000,000원이라는 점은 참고할 만하지만, 2026년 3월에는 2층에서도 38,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 따라서 단지 평균보다 낮다는 사실만으로 확실한 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)

제시된 배당 추정액 기준입니다. 신청채권자 서울보증보험과 임차권 승계채권은 동일성·승계 관계를 확인해야 하며, 명목 채권액을 각각 독립된 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 항목은 반영되지 않았습니다.

이 배당 모형에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 주택임차권 보증금 배당에 사용되고, 경매신청채권자에 대한 별도 배당과 소유자 잔여금은 발생하지 않습니다.

배당 모형상 부족분인 5,781,200원은 통상적으로 매수인 인수 문제를 발생시키지만, 서울보증보험의 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 배당 부족과 실제 매수인 부담을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 조례동 소재 왕운초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상가가 함께 있는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 1992.11.25 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지하 1층·지상 19층 중 1층입니다. 위생·급배수·난방·소화전·주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 단지는 완경사지에 계단식으로 조성된 부정형의 토지에 위치하며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역을 비롯해 일부 자연녹지지역, 근린공원 저촉, 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 해당 호수와 관련된 규제 범위는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 2,794세대 규모로 실거래 표본이 존재하지만, 거래가격 편차가 크고 본건 자체는 14회 유찰되었습니다. 1층이라는 특성과 실제 수요를 반영한 보수적인 매각가 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본. 서울보증보험이 제출한 조건부 확약서의 구체적인 문구, 효력 발생 조건, 잔존보증금 청구권·대항력 포기 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권과 서울보증보험의 승계 관계, 낙찰 후 말소 절차 및 필요 서류를 확인하세요.
• 실제 점유. 주민등록상 입주자 김미라의 현재 점유 여부, 인도·명도 필요성 및 확약 밖에 존재하는 독립적인 권리가 있는지 확인하세요.
• 특별매각조건. 특별매각조건결정이 있으므로 매각물건명세서와 매각조건의 원문을 반드시 대조하세요.
• 배당·채권 승계. 임차보증금 관련 승계채권과 신청채권자 청구액 48,907,392원의 관계를 확인하고 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 점검하세요.
• 시세 검증. 2026년 4월 1층 거래 50,000,000원과 2026년 3월 2층 거래 38,000,000원을 함께 검토하고, 해당 호수의 내부 상태와 수리 필요성을 확인하세요.
• 유찰 이력. 단지 평균 6.1회보다 많은 14회 유찰의 원인이 가격, 권리 부담, 점유 상태 또는 물건 상태와 관련되는지 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 최신 원본. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류의 최신본을 대조하세요.

맺으며 — “4,340만원보다 확약서가 더 중요하다”

이 물건은 감정가 62,000,000원 대비 최저매각가 43,400,000원으로 내려온 14회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 50,691,666원보다 낮아 표면적인 가격 차이는 존재합니다.

그러나 선순위 주택임차권 보증금 48,000,000원을 고려하면 이야기가 달라집니다. 확약이 없다면 최저가 하락분 상당액이 미배당 보증금의 인수 증가로 상쇄되어, 실제 취득부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

반대로 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험이 제출한 조건부 확약서가 유효하게 이행된다면, 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이때 현재 기준 취득가격의 출발점은 43,400,000원이며 별도 취득부대비용은 추가로 검토해야 합니다.

최종 판단은 조건부 확약의 확실한 적용, 독립 점유·임차권 확인, 14회 유찰의 원인, 1층 실거래 수준에 달려 있습니다. 가격만 보면 검토 여지가 있으나 반복 유찰과 권리 정리의 조건을 함께 고려하면 보수적인 접근이 적절합니다.

결론은 ‘조건부 검토’입니다. 확약서 이행과 점유 관계가 명확하게 확인되지 않으면 현재 최저가만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.