인천지방법원 2023타경503237. 인천 미추홀구 주안동 한빛캐슬 9층 906호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,980,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 98,980,000원입니다.
권리 흐름에서는 날짜 순서를 정확히 읽어야 합니다. 2016년 인천수산업협동조합 근저당권이 설정됐지만 2023.01.13. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2021년 박건우의 강제경매개시결정도 2022.04.29. 취소기각결정에 따라 말소됐습니다. 현재 절차의 기준은 2023.02.03. 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경503237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 533, 9층 906호 (주안동, 한빛캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상 면적 74.6㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 전창열 (2016.04.05. 공유자 전원 지분 전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박건우 / 44,339,726원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 담보권은 이미 말소
조사상 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 인수로 반영할 임차인은 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자, 전입일, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 현장 점유자가 발견될 경우에는 전입세대확인서와 임대차계약서로 대항력 여부를 다시 판정해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 43.0%
매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 실질취득 98,980,000원입니다. 한빛캐슬의 최근 12개월 거래는 2024년 12월 1건, 230,000,000원입니다. 실질취득액은 이 금액의 43.0%입니다. 전체 9건 평균 188,833,333원과 비교해도 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 75.44㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 75.44㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 71.02㎡ | 9 | 178,500,000원 |
| 2022.11 | 71.02㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 75.44㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.07 | 75.44㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 74.6㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2021.11 | 71.02㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 71.02㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 188,833,333원 |
최근 거래가와 최근 12개월 평균은 모두 230,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 25.2% 높은 흐름으로 집계됩니다. 하락 추세가 아니라 상승 방향이라는 점도 현재 최저가와의 격차를 뒷받침합니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2024년 12월이므로, 개별 호실의 내부 상태와 2026년 현재 호가·거래 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,181,640원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 159,600,000원 | 96,798,360원 |
| 3. 경매개시결정 · 박건우 | 44,339,726원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박건우 | 44,339,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 총 채권액은 248,279,452원, 채권자 예상배당은 96,798,360원이며 미배당액은 151,481,092원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 인천수산업협동조합 근저당이 2023.01.13. 말소된 것으로 나타나는 반면 배당 가정에는 해당 근저당 배당액이 반영돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 배당요구서·채권계산서·등기 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
④ 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 151,481,092원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 180,640,600원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 201,052,256원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 151,481,092원 → 180,640,600원 → 201,052,256원으로 증가합니다. 신청채권자 박건우의 청구액 44,339,726원은 세 시나리오 모두 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 매수인 인수로 전환되는 금액은 아니지만, 채권자와 소유자의 명도 협상 태도에는 영향을 줄 수 있으므로 절차 진행 상황을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 30m 도로와 접하고, 토지는 도로와 등고평탄한 부정형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,060,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2015.12.23. 준공된 52호 규모 건물입니다. 거래 표본은 9건이나 최근 12개월 표본은 1건이므로 매도기간과 실제 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 전입세대확인서로 실제 점유자를 확인하고, 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자를 대조하세요.
- 등기·배당 불일치 확인. 말소된 인천수산업협동조합 근저당이 배당 가정에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서로 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 권리, 특별매각조건, 유치권 신고 및 점유관계를 매각기일 기준 최신 문서로 확인하세요.
- 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 기계식주차 이용 조건, 공실 기간, 임대료와 수선 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 최근 가격 재검증. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 2026년 현재 동일·유사 면적의 매물과 실제 계약 가능 금액을 비교하세요.
- 명도비용 반영. 신청채권자의 예상배당이 0원이고 소유자 잔여도 0원인 구조이므로, 점유자가 소유자라면 명도 협상 비용과 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 9,898,000원입니다. 특별매각조건에 따른 보증금 변경 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만, 확인 절차를 생략할 물건은 아니다
이 물건의 가장 큰 장점은 실질취득 98,980,000원과 최근 거래 230,000,000원 사이의 큰 격차입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로 낮은 최저가가 숨은 임차보증금 인수로 상쇄되는 구조도 아닙니다. 거래 추세 역시 최근 거래군이 과거보다 25.2% 높은 방향입니다.
그러나 가격 차이가 크다는 이유만으로 최상급 안전형으로 볼 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 최근 거래 표본이 1건에 불과하며, 등기상 말소된 근저당과 배당 가정 사이에도 확인할 부분이 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 등기상 인수는 0원, 점유와 실제 배당관계는 확인 필수입니다. 현장 점유와 원본 서류가 정리된다면 현재 회차에서도 검토 가치가 있지만, 하나라도 설명되지 않는다면 할인 폭보다 불확실성을 우선해야 합니다.
