인천지방법원 2024타경4294. 박촌동 성원예가 제2동 2층 303호의 단지형다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.06.23. 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 128,400,000원입니다. 이후 계양구 압류, 와이앤씨코리아 가압류, 경매개시결정과 여러 조세 압류가 이어졌지만 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인폭은 분명합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2026.03. 160,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 54.2%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 3.9% 낮은 흐름이므로 시세 하락도 같이 봐야 합니다. 그래도 현재 최저가는 최신 거래 160,000,000원에 비해 크게 낮아, 이번 사건의 핵심은 ‘가격이 비싼가’보다 권리·점유·세금 변수를 실제 원본에서 얼마나 깔끔하게 확인하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4294 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장제로1025번길 29-5, 2동 2층303호 (박촌동,성원예가) |
| 물건종류 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 대상 면적 | 42.54㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 내 2층 303호 |
| 소유자 | 박순자 9분의 3 · 전유미 9분의 2 · 전유순 9분의 2 · 전유정 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 85,488,248원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
핵심 기준점은 2017.06.23. 농협은행 근저당입니다. 그보다 앞선 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 인천광역시계양구 압류, 주식회사 와이앤씨코리아 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 국·인천광역시·서구·계양구 명의의 지분 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 45.8% 낮은 최저가
성원예가의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 164,333,333원이지만 과거 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 160,000,000원 1건이며 현재 최저가 86,730,000원은 그 금액의 54.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.49㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 39.06㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.06 | 41.79㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 | — | 1건 | 160,000,000원 |
거래 흐름은 170,000,000원 → 163,000,000원 → 160,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래 비교 지표도 -3.9%입니다. 즉 하락 흐름 자체는 무시하면 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저매각가 86,730,000원은 최신 거래 160,000,000원보다 73,270,000원 낮은 수준으로 가격 완충폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 128,400,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 와이앤씨코리아 | 43,804,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,204,455원 중 예상 배당은 84,768,860원이며, 미배당은 87,435,595원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 87,435,595원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 112,986,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 130,871,715원 | 0원 |
현재 2회 유찰 상태에서도 신청채권자의 청구액 85,488,248원은 전액 충족되지 않고 예상 배당은 84,768,860원입니다. 한 차례 더 유찰되면 신청채권자 배당은 59,218,201원, 네 차례 유찰 시에는 41,332,740원으로 감소합니다. 반면 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 소양초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 성원예가는 27세대 규모입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 303호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,277,000원/㎡이며 토지면적은 683.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 거래가 3건으로 표본이 많지 않고, 최근 거래가격은 170,000,000원에서 160,000,000원으로 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.06.23. 농협은행 근저당이 기준이며, 이후 등기상 권리는 매각 소멸 구조인지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 거래는 160,000,000원이고 현재 최저가는 86,730,000원입니다. 할인폭은 크지만 최근 시세가 3.9% 낮아진 흐름도 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성. 27세대 규모이며 확인된 거래 표본이 3건뿐이므로 아파트처럼 풍부한 거래 사례를 전제로 하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조세 관련 자료와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 권리는 남아 있다”
현재 최저매각가 86,730,000원은 최신 거래 160,000,000원의 54.2%입니다. 두 차례 유찰로 가격은 상당히 내려왔고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수도 0원입니다. 가격만 놓고 보면 신건과는 완전히 다른 구간입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘반값 물건’으로 보면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 구조지만, 실제 입찰 판단에서는 점유자·임차관계와 조세 우선순위 확인이 마지막 관문입니다. 최근 거래도 과거보다 3.9% 낮아진 흐름입니다. 결론은 가격 메리트는 크지만 권리 확인은 보수적으로입니다.
