의정부지방법원 2024타경2032. 고양시 덕양구 향동동 스카이캐슬의 근린시설입니다. 현 소유자 유연순은 2022년 8월 26일 매매를 원인으로 거래가액 961,858,461원에 취득했고, 같은 해 9월 20일 국민은행에 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 고양동부새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수할 권리는 아닙니다.
권리만 보면 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,012,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 242,981,000원입니다. 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 근린시설은 주거용과 달리 임대료·공실·가시성·동선과 같은 수익성 요소가 가격을 좌우하고, 이 물건은 현재 공실 상태로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층04호 (향동동, 스카이캐슬) |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제지층 제04호 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 유연순 · 거래가액 961,858,461원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,012,000,000원 / 242,981,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 690,587,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.09.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이고 채무자는 유연순입니다. 2024.03.12 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.02.25 설정됐던 고양동부새마을금고의 8,760,000,000원 공동담보 근저당은 2022.09.20 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가 242,981,000원은 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 170,086,700원, 6회 유찰 시 119,060,689원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 현재 공실이므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료와 공실 지속 가능성, 접근·가시성, 동일 상권 거래사례를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,201,734원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 804,000,000원 | 238,779,266원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행의 예상배당은 238,779,266원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 565,220,734원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 향동중학교 남동측 인근으로 공동주택, 대단지 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.02.05이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·토지. 부지는 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 향동보금자리 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 비행안전제5구역 및 제한보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,930,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 준비 단계에서 보증금 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 현황 1층 직접 확인. 공부상 지층과 현황 1층의 차이를 현장에서 확인하고, 출입구·도로 레벨·노출성·채광·접근성이 실제 영업에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
- 공실 리스크. 기준시점 현재 공실입니다. 예상 임대료와 관리비, 공실기간을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당이 말소기준이고 예상 인수는 0원이지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행에 565,220,734원의 미배당이 남는 시나리오라도 이는 곧바로 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 현재 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 환금성 검증. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한적일 수 있으므로 실제 상권 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 국민은행의 2022.09.20 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리의 단순함이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 감정가 1,012,000,000원에서 네 차례 유찰돼 242,981,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 실제 임대수익과 공실, 상권 환금성을 확인해야 가격의 의미가 생깁니다.
여기에 공부상 지층·현황 1층이라는 물리적 차이와 매수신청보증금 20%의 특별매각조건도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 현재 공실 상태에서 얼마의 임대수익이 가능한지, 현황 1층의 실제 영업가치와 향후 매각 가능성이 어떠한지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
