인천지방법원 2024타경12912. 청라동 센트럴시티 11층 1116호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 335,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,905,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
권리관계의 중심은 2022년 4월 28일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024년 9월 20일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 권리 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유와 전입·사업자등록 여부는 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15, 11층 1116호 (청라동, 센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 · 사용승인일 2022.03.18. |
| 소유자 | 김새스란 (단독소유 · 거래가액 332,490,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 114,905,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 398,508,567원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
등기 흐름은 2022년 3월 주식회사더블유케이홀딩스의 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기에서 시작합니다. 같은 해 4월 28일 신탁등기가 말소되고 김새스란에게 소유권이 이전됐으며, 같은 날 수협은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가 114,905,000원은 감정가 335,000,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 부대비용을 제외한 권리 기준 실질취득액도 114,905,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래·임대수익 비교 없이 “감정가의 34%이므로 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,408,670원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 264,000,000원 | 112,496,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,408,670원을 제외한 112,496,330원이 수협은행에 배당됩니다. 채권최고액 264,000,000원 기준 미배당액은 151,503,670원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 수협은행과 채무자 사이에 남는 채권 문제이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,905,000원 | 112,496,330원 | 151,503,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,433,500원 | 78,585,697원 | 185,414,303원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,303,450원 | 54,889,988원 | 209,110,012원 | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구와 조세채권 등 법원의 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 재매각 특별조건 — 보증금 20%를 먼저 계산하라
매각물건명세서 비고에는 재매각이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금을 최저매각가격의 20%로 정한다고 기재되어 있습니다. 현재 최저가 114,905,000원을 기준으로 한 입찰보증금은 22,981,000원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천해원고교 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.03.18.이고 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지와 타일 마감 등으로 추정됩니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지는 평지의 가로장방형이고 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,330,000원/㎡이며 토지면적은 2,801.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 현재 회차는 최저가의 20%인 22,981,000원이 필요합니다. 보증금액을 통상 10%로 착각하지 않아야 합니다.
- 재매각 원인. 직전 최고가매수신고인의 대금 미납 경위와 매각절차 변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 사업자등록 열람과 현장 방문을 대조하세요.
- 실제 시세. 감정가 대비 34.3%라는 낙폭만 보지 말고 센트럴시티 동일·유사 호실의 최근 매매가와 월세·보증금 수준을 확인하세요.
- 업무시설 이용. 감정평가와 매각물건명세서 모두 업무시설(오피스텔) 이용을 기재하고 있으므로 실제 사용형태와 관련 비용을 확인하세요.
- 자금계획. 낙찰잔금과 취득 관련 비용을 포함해 납부기한 내 조달 가능한 금액을 확정한 뒤 응찰하세요.
- 체납 확인. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 매각조건 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 검증 없는 할인율은 메리트가 아니다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 투자 매력을 확정하기는 어렵습니다. 세 차례 유찰된 뒤 재매각으로 진행되고 있고, 입찰보증금도 22,981,000원으로 높아졌습니다.
결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증 전 보류입니다. 동일 건물의 실제 거래가와 임대수익, 점유관계, 관리비, 직전 대금 미납 원인을 확인해 114,905,000원이 실제 시장가보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다. 이 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
