인천지방법원 2024타경550599. 힐스테이트레이크송도3차 303동 31층 3101호, 전용 99.1㎡ 아파트입니다. 소유자 주상희는 2024.01.25. 거래가액 867,911,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 880,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.08.02. 박민수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 말소 구조는 단순합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 정정균의 전입일은 2023.12.04.로 말소기준권리 설정일인 2024.01.25.보다 앞섭니다. 대항력은 인정되지만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 미배당 보증금의 규모를 계산할 수 없습니다. 이 사건은 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 아카데미로 442, 303동 31층3101호 (송도동,힐스테이트레이크송도3차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.1㎡ · 45층 규모 중 31층 |
| 소유자 | 주상희 (2024.01.25. 소유권이전 · 거래가액 867,911,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 908,000,000원 / 635,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박민수 / 600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.25. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
소유권보존 후 주상희에게 소유권이 이전됐고, 소유권이전과 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 박민수의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 입주자모집공고 승인에 따른 금지사항등기도 주상희 명의 소유권이전으로 2024.01.25. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정균 | 2023.12.04. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 | 미배당 보증금 인수 가능 |
정정균은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로 대항력은 확인되지만 보증금과 우선변제 요건, 배당요구 여부를 알 수 없어 인수액 산정이 불가능합니다. 실질취득가는 낙찰가 + 임차인의 미배당 보증금으로 판단해야 하며, 현재 확인되는 최저가는 실질취득가의 전부가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 68.4%는 ‘인수 미포함’ 숫자
힐스테이트레이크송도3차는 1,100세대, 2023.10.24. 준공 단지입니다. 전용 99.1㎡ 및 99.89㎡ 실거래 6건의 전체 평균은 919,253,333원이며, 최근 12개월 2건 평균은 929,565,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 25층의 955,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.1㎡ | 25층 | 955,000,000원 |
| 2025.08 | 99.89㎡ | 6층 | 904,130,000원 |
| 2024.10 | 99.89㎡ | 17층 | 935,000,000원 |
| 2024.05 | 99.1㎡ | 23층 | 945,000,000원 |
| 2024.03 | 99.1㎡ | 10층 | 851,490,000원 |
| 2023.09 | 99.89㎡ | 27층 | 924,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 929,565,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 919,253,333원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 1.7% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 635,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.4%, 전체 평균의 69.1%입니다. 표면 가격만 비교하면 할인 폭이 크지만, 이 수치는 임차인 보증금 인수를 포함하지 않습니다. 따라서 가격 메리트는 임차보증금 규모와 실제 배당액을 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 635,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,756,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 880,000,000원 | 626,844,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 박민수 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 1,480,000,000원 중 예상 배당액은 626,844,000원이며, 미배당액은 853,156,000원입니다. 위 배당 가정에는 임차인 정정균의 보증금이 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 635,600,000원 | 626,844,000원 | 853,156,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 444,920,000원 | 438,070,800원 | 1,041,929,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 311,444,000원 | 306,283,784원 | 1,173,716,216원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천현송초등학교 서측 건너편에 위치하며, 인근은 대규모 택지개발지역 내 고층 아파트 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 인천지하철 송도달빛축제공원역과 제2경인고속국도 연수J.C가 북측 인근에 있으며, 시내버스정류장이 인접합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 45층 규모 아파트의 31층 3101호이며, 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 아파트 부지는 평탄하며 북측·동측·남측 대로에 3면이 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,357,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 851,490,000원부터 955,000,000원까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 929,565,000원입니다. 가격 흐름은 이전 거래 평균 대비 1.7% 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 정정균의 정확한 보증금과 계약 범위, 계약 당사자를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 실제 예상배당액을 계산해야 미배당 보증금과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 635,600,000원에 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 929,565,000원과 최신 거래 955,000,000원에 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 실제 사용 범위와 인도 가능성을 점검하세요.
- 배당변수 확인. 당해세, 최우선변제, 집행비용 변동을 반영한 배당표를 다시 작성하세요.
- 관리비와 내부상태 확인. 체납관리비, 수리비, 31층 해당 호수의 향과 상태를 확인해 실거래 비교가격을 조정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “68.4%는 최종 취득비용이 아니다”
이 물건은 감정가 908,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 635,600,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 929,565,000원의 68.4%라는 숫자만 보면 큰 폭의 가격 차이가 보입니다. 그러나 정정균의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 배당 여부가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 결론은 “표면 가격은 낮지만 실질취득가는 미확정”입니다. 임차보증금이 배당에서 얼마나 회수되는지 확인한 뒤, 미배당액을 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전형 물건으로 분류할 수 없으며, 임차보증금 확인 전 입찰가는 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
