인천지방법원 2024타경553444. 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 제17층 1702호, 전용 76.175㎡ 아파트입니다. 2018년 10월 사용승인을 받은 26층 건물로, 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 340,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다.
표면적인 권리산정은 2018.10.23. 송림새마을금고 근저당권을 말소기준으로 잡고, 뒤에 설정된 박선희의 전세권 370,000,000원과 압류·경매개시결정을 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 기준에 따르면 전세권의 미배당액이 크더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 해당 근저당권이 2022.08.11. 말소된 기록도 함께 있어, 실제 기준권리와 배당순위는 등기부 및 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경553444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 17층 1702호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.175㎡ · 26층 건물 중 17층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.10.17 · 올레오 104세대 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 박선희 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 기준권리 원본 확인 필요
박선희의 전세권은 2022.08.11. 전세금 370,000,000원으로 설정됐고, 이후 경매를 신청했습니다. 현재 매각가 238,000,000원 가정에서는 집행비용과 송림새마을금고 근저당권 배당 후 전세권자에게 46,188,000원이 배당되며, 총 미배당액은 323,812,000원입니다. 산정상 이 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
또한 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 해당 등기의 효력과 말소 처리 여부는 원본 명세서 및 관계기관 확인이 필요합니다. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류 등 압류는 총 4건이며, 당해세가 존재하면 전세권자 등 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정욱 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 2025.01.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 산정상 말소기준일인 2018.10.23.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으며, 배당요구는 2025.01.14. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 현재 예상배당표에도 이정욱의 배당액은 별도로 반영돼 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
올레오의 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균은 276,000,000원이지만, 2022년의 388,000,000원 거래 2건이 포함돼 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20층 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22층 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21층 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16층 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21층 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 4건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 6건 | 276,000,000원 |
현재 최저가 238,000,000원은 전체 평균의 86.2%이지만, 이 수치만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 220,000,000원의 108.2%로 최근 시세보다 높고, 최신 거래 240,000,000원에도 근접합니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 43.3% 낮아진 하락 추세라는 점을 감안하면 현재 회차의 가격 할인은 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 송림새마을금고 | 187,680,000원 | 187,680,000원 |
| 3. 전세권 · 박선희 | 370,000,000원 | 46,188,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 557,680,000원 중 233,868,000원이 배당되고, 미배당액은 323,812,000원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 323,812,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 394,212,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 443,492,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 시민공원역을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 26층 건물의 17층으로, 사용승인일은 2018.10.17입니다. 급·배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 대로, 남측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 토지. 토지면적 1,164.5㎡, 공시지가 3,200,000원/㎡이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 104세대 규모이며 최근 거래는 존재하지만, 최근 가격 하락폭이 크고 경매 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 말소 여부. 2018.10.23. 근저당을 말소기준으로 한 산정과 2022.08.11. 말소 기록이 함께 존재하므로 최신 등기부 원본을 재확인하세요.
- 임차인 계약 원본. 이정욱의 보증금·확정일자·점유 범위와 실제 배당요구액을 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인하세요.
- 전세권 배당 관계. 박선희 전세권 370,000,000원의 실제 배당순위와 미배당액 승계 여부를 법원 문건으로 대조하세요.
- 세금 우선권. 국세 관련 압류가 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 예상배당표의 정확성을 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력·말소 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 108.2%입니다. 전체 평균 276,000,000원만 근거로 할인 물건이라 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거 거래군보다 43.3% 낮습니다. 최신 거래 240,000,000원 이후의 거래 및 현재 매물 호가를 추가 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자와의 명도 협의, 인도명령 절차, 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 싸지는 않다”
현재 산정만 보면 매수인이 떠안을 전세보증금이나 전세권 미배당액은 0원입니다. 그러나 실질취득가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 높고, 최신 거래 240,000,000원에도 가까운 수준입니다. 최근 가격 추세는 -43.3%이며, 올레오 경매물건은 평균 3.6회 유찰됐습니다.
권리 측면에서도 임차인 이정욱의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 국세 등 압류 4건과 민간임대주택등기가 존재합니다. 특히 말소기준으로 산정된 송림새마을금고 근저당권에는 2022.08.11. 말소 기록이 있어 배당표와 실제 권리순위의 일치 여부를 확인해야 합니다. 인수액은 0원이지만 가격은 최근 시세 이상이고, 원본 확인 과제가 적지 않습니다. 현재 회차의 결론은 권리 재검증·가격 보류입니다.
