광주지방법원 2024타경60213. 전라남도 여수시 소라면 복산리 1050의 토지와 가·나·라·마·바동 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 가동과 라동은 공장 작업장, 나동과 마동은 창고, 바동은 작업장·식당·사무실로 사용되고 있습니다. 토지는 면적 6,416㎡의 잡종지로 공업용 이용상태이며, 제시외 건물과 기계기구도 매각에 포함됩니다. 다만 지상 컨테이너 2동은 제외되고 토지 지상의 관정은 포함됩니다.
권리구조의 출발점은 1994년 5월 10일 중소기업은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 양진모 1명이며 나동 105㎡를 점유하고 있습니다. 전입일은 2024년 5월 8일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 1,200,000원도 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경60213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 복산리 1050 · 전라남도 여수시 소라면 대곡길 79 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·작업장·식당·사무실 |
| 토지 | 잡종지 6,416㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박정문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,317,495,000원 / 377,752,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 822,838,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 지상 컨테이너 2동 제외 · 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 모두 소멸
말소기준은 1994.05.10. 중소기업은행 근저당권 200,000,000원입니다. 같은 날 설정된 50,000,000원 근저당과 1998년 이후 근저당, 광주은행 근저당, 신용보증기금 등 가압류권자들의 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 중소기업은행의 1999년 근저당 중에는 채권최고액 13,800,000엔인 외화 근저당도 있으나 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양진모 | 나동(105㎡) | 2024.05.08 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
양진모의 전입일은 말소기준일인 1994.05.10.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이나, 대항력이 없는 임차인이므로 배당 여부와 관계없이 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 중복 없이 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 28.7%, 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 377,752,000원으로 감정가 1,317,495,000원의 28.7%입니다. 이미 5회 유찰됐으며, 추가 유찰 시 최저가는 302,201,600원, 그다음 회차는 241,761,280원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 토지 6,416㎡와 용도가 서로 다른 여러 동의 건물, 제시외 건물, 기계기구를 일괄 취득하는 물건입니다.
따라서 아파트처럼 동일 면적 거래가격만으로 즉시 비교하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실은 확인되지만, 감정가 28.7%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 건물별 사용 가능 상태, 기계기구의 잔존가치, 토지 규제, 점유와 명도 비용을 반영한 실질 가치 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,088,528원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 13,800,000엔 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 21,663,472원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 광주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 378,250,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한은행 | 275,530,530원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 전남신용보증재단 | 97,633,320원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국무역보험공사 | 81,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 16,092,020원 | 0원 |
| 집계 채권액 / 채권자 배당 | 1,604,505,870원 | 371,663,472원 |
| 미배당 부족액 | - | 1,232,842,398원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 371,663,472원이 채권자에게 배당되고, 1,232,842,398원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 822,838,560원이며 예상 회수액은 271,663,472원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대곡마을 북동측 인근으로, 주변에는 전·답 등 농경지와 단독주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 북측 근거리에 지방도가 통과하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 가동·라동은 공장 작업장, 나동·마동은 창고, 바동은 작업장·식당·사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 가·나·라동은 경량철골조 판넬지붕, 마동은 블록조 스레이트지붕, 바동은 철골조 슬래브지붕입니다.
- 설비. 바동에 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 소로1류, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 준보전산지와는 접합니다.
- 토지가격. 공시지가는 86,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 가·나·라·마·바동, 토지, 제시외 건물과 기계기구의 목록·수량·현존 여부를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외 물건. 지상 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 토지 지상의 관정은 포함되므로 경계와 설치 위치를 확인해야 합니다.
- 기계기구. 작동 상태와 잔존가치, 반출 가능성, 제3자 소유 여부를 확인해야 감정가 할인율의 실질 의미를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 명도. 양진모는 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 나동 105㎡의 실제 사용상태와 인도 협의는 별도입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.7%라는 할인율만 보지 말고 토지, 건물, 기계기구를 분리 평가해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 1994년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 양진모도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권이 1,232,842,398원에 달하더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 판단은 권리와 분리해야 합니다. 최저가는 감정가의 28.7%까지 내려왔지만, 공장·창고·사무실과 6,416㎡ 토지, 제시외 건물, 기계기구가 묶인 일괄매각이고 이미 5회 유찰됐습니다. 낮아진 최저가 자체가 곧 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장 상태와 매각 범위, 기계기구 가치, 토지 규제를 반영한 개별 가치평가가 끝난 뒤에야 응찰 여부를 정할 수 있습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
