인천지방법원 2024타경578443. 강화군 삼산면 석포리 438-5 소재 물건으로, 토지는 지목 대, 면적 820㎡이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 이용상태는 지하1층과 1층이 근린생활시설, 2층부터 4층이 생활숙박시설로 탐문됐습니다. 소유자 김명일은 2015.06.23 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당 채권최고액 348,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 기준입니다.
현재 최저매각가는 290,691,000원으로 감정가 847,495,960원의 34.3%입니다. 낙찰자가 인수하는 권리액은 배당 시뮬레이션상 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 290,691,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578443 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 438-5 · 인천광역시 강화군 삼산면 삼산남로 99-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층·1층 근린생활시설 · 2층~4층 생활숙박시설 |
| 토지 | 820㎡ · 지목 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2007.08.23 |
| 소유자 | 김명일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 847,495,960원 / 290,691,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.06.23 설정된 을구 5번 하나은행 근저당권 (채권최고액 348,000,000원)입니다. 이후의 박학숙 가압류 426,331,388원, 윤미연 가압류 436,591,000원, 강제경매개시결정, 하나은행 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN JINZHU | 2021.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 사람은 JIN JINZHU 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 관련 조사 대상입니다. 전입일 2021.10.28은 말소기준일 2015.06.23보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없기 때문에 배당 부족분을 낙찰자가 보증금 채무로 승계하는 인수형 구조는 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저가는 감정가 847,495,960원에서 3회 유찰된 290,691,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 203,483,700원, 5회 유찰 시 142,438,590원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 직접 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,869,674원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 285,821,326원 |
| 3. 가압류 · 박학숙 | 426,331,388원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤미연 | 436,591,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 박학숙 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 134,500,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,345,423,107원 중 예상 배당액은 285,821,326원이며, 미배당은 1,059,601,781원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석포리선착장 남서측 인근에 위치하며 주위에 숙박시설과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 지하1층·1층은 근린생활시설, 2~4층은 생활숙박시설 이용으로 탐문됐습니다. 전기·위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 820㎡, 공시지가 160,500원/㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제 확인. 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하도록 감정자료에 기재되어 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2007.08.23의 철근콘크리트구조 4층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.06.23 하나은행 근저당이 기준이며, 이후 가압류·경매개시·압류가 매각으로 소멸하는지 매각기일 직전 등기사항을 다시 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. JIN JINZHU는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유부분은 미상입니다. 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다. 실제 현황과 매각 대상의 경계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 290,691,000원은 감정가의 34.3%지만 직접 비교 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 오인하지 마세요.
- 용도별 수요. 근린생활시설과 생활숙박시설의 복합 이용이므로 일반 주거용 부동산과 다른 임대수요·운영수익·재매각 수요를 별도로 점검하세요.
- 문화재 관련 제한. 토지이용 관련 문화재 인·허가 사항을 증명용 토지이용계획 확인원 등으로 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인도 과정의 변동 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘34.3%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2015.06.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 JIN JINZHU 역시 2021.10.28 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 직접 비교할 최신 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 게다가 근린생활시설과 생활숙박시설이 섞인 4층 건물이고 대중교통도 다소 불편한 입지입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 가볍지만, 가격과 환금성 검증은 무겁게”입니다. 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 임대·영업수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
