인천지방법원 2024타경578443. 강화군 삼산면 석포리 438-5 소재의 토지와 건물 관련 경매 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물로, 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층부터 4층까지는 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 토지면적은 820.0㎡, 지목은 대(垈)이며, 감정상 주상용 토지입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
현재 소유자는 김명일입니다. 2015.06.23 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 가압류와 강제·임의경매 절차가 중첩됐지만, 말소기준권리를 중심으로 후순위 권리의 소멸 여부를 구분할 수 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·임대차 위험은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578443 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 438-5 도로명주소: 삼산남로 99-6 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 + 토지 · 건물 감정상 근린생활시설 및 생활숙박시설 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 820.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 지하 1층 이용 · 사용승인 2007.08.23 |
| 이용상태 | 지하 1층·지상 1층 근린생활시설, 지상 2~4층 생활숙박시설로 탐문 · 실제 임대차 미상 |
| 소유자 | 김명일 (2015.06.23 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 847,495,960원 |
| 최저매각가 | 203,484,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 134,500,719원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
핵심은 2015.06.23 접수 제17048호, 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2022년 박학숙·윤미연의 가압류, 2024년 박학숙의 강제경매개시결정, 2025년 하나은행의 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 안산농업협동조합·융창상호저축은행 근저당, 김영태 가등기, 종전 경매개시결정, 인천광역시강화군 압류 및 코스코산업 파산관재인 가압류 등은 이미 말소된 내역입니다. 과거 권리와 현재 유효한 권리를 혼동해 인수금액을 중복 계산할 필요는 없습니다.
② 임차인·점유 — 등기보다 더 꼼꼼히 확인할 부분
현황조사에서 JIN JINZHU의 전입 내역이 확인됩니다. 전입일은 2021.10.28로 말소기준권리인 2015.06.23보다 늦습니다. 이에 따라 해당 전입신고만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·임대차계약·실제 점유 부분이 확인되지 않아 전체 임대차관계가 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
| 조사대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN JINZHU 현황조사 확인 |
2021.10.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입자 1명 · 보증기관 승계 또는 대위신고 없음 · 실제 임대차계약 성립 여부는 미확인.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 할인은 아직 미확인
감정가 847,495,960원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 203,484,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준이지만, 이를 곧바로 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 847,495,960원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 203,484,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 142,438,800원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 99,707,160원 | 11.76% | 0원 |
특히 생활숙박시설의 합법적 운영 가능성, 근린생활시설의 임대수요, 실제 영업·숙박 수익과 공실 여부를 확인해야 합니다. 현장 상태와 임대차관계에 따라 실질 취득 이후의 비용·수익성이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,648,776원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 348,000,000원 | 199,835,224원 |
| 2. 가압류 · 박학숙 | 426,331,388원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 윤미연 | 436,591,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박학숙 | 미상 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 하나은행 | 134,500,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,648,776원을 제외한 199,835,224원이 하나은행 근저당권에 배당되는 추정모형입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 사용했습니다. 임대차 최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 동일 채권의 중복 반영 여부도 원본 채권신고와 배당표에서 확인해야 합니다.
현재 회차의 채권자 총청구액은 1,345,423,107원, 배당 추정액은 199,835,224원, 미배당 추정액은 1,145,587,883원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액이 크더라도, 그것이 자동으로 낙찰자의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화군 삼산면 석포리 소재 석포리선착장 남서측 인근입니다. 주변에는 숙박시설과 근린생활시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있지만, 버스 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 820.0㎡, 지목 대, 주상용 이용, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 160,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물로 사용승인일은 2007.08.23입니다. 전기·위생·급배수설비를 갖추고 있으며, 외벽은 드라이비트 마감 등으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2~4층은 생활숙박시설로 탐문됐으나 실제 임대 여부와 이용 현황은 미상입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 문화재 관련 인허가 사항도 확인해야 합니다.
- 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 범위는 현장·원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 숙박·근린생활시설의 수요에 좌우되는 부동산으로, 일반 주거용 부동산과 동일한 거래수요를 전제하기 어렵습니다. 반복 유찰과 실제 운영·임대차 미확인 상태를 고려해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. JIN JINZHU의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금·확정일자 및 점유 부분을 확인하고 다른 점유자가 있는지도 조사하세요.
- 말소기준 확인. 2015.06.23 하나은행 근저당과 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸관계를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각 포함 범위, 제시외 건물의 위치와 현황, 토지·건물 사용관계 및 향후 관리 부담을 확인하세요.
- 시설 이용 적법성. 근린생활시설과 생활숙박시설의 실제 이용현황, 인허가·용도 관련 요건 및 운영 가능 여부를 관할 기관과 확인하세요.
- 실거래 기반 가치평가. 감정가 할인율 대신 인근 유사 숙박·상업용 시설의 실거래, 임대수익, 운영비, 공실 위험과 매각 가능성을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 세금·공과금. 당해세 및 공과금, 체납 관리비, 시설 보수비와 기타 법정 비용의 존재 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 문화재 관련 규제를 증명용 토지이용계획확인원 및 관할 기관에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 203,484,000원뿐 아니라 5회 유찰 시 142,438,800원, 6회 유찰 시 99,707,160원 시나리오도 검토하되, 추가 유찰과 예정 가격을 확정적인 결과로 가정하지 마세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원 매각정보를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 4회 유찰과 감정가 대비 약 24%의 최저매각가입니다. 그러나 가격 하락 자체가 곧 안전한 투자 기회를 의미하지는 않습니다.
등기상으로는 2015년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 전입자의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 복합 용도 건물의 실제 점유·임대 상황과 제시외 건물의 현황은 더 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 기준의 적정 시장가격을 검증하지 못한 상황입니다.
권리구조는 비교적 명확하지만, 임대차·이용상태·가격·환금성은 보수적인 판단이 필요한 물건입니다. 최저가만 보고 응찰하기보다 현장조사와 용도 적법성 확인, 수익·매각가치 검증을 선행하는 것이 타당합니다. 종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다.
