광주지방법원 2024타경61537. 전남 순천시 장천동 49-17 소재 건물로, 감정상 1층은 주차장·계단실 등, 2~4층은 오피스텔 등, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.01.20. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 문제는 이 근저당보다 먼저 설정되거나 대항력을 갖춘 전세권·임차관계가 다수 존재한다는 점입니다.
현재 배당계산은 최저매각가 454,891,000원을 기준으로 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 집행비용과 일부 우선변제 임차인, 선순위 전세권에 배당된 뒤 후순위 채권 대부분은 미배당이고, 매수인 인수액은 별도로 260,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 454,891,000원 단독이 아니라 최소 714,891,000원+입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경61537 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 장천동 49-17 |
| 등기 부동산 표시 | 전라남도 순천시 장천동 49-17, 49-15, 49-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 1층 주차장 및 계단실 등 · 2~4층 오피스텔 등 · 5층 단독주택 |
| 소유자 | 김경혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,478,959,600원 / 454,891,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜지 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
2015.10.16. 김경혜가 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 2017년부터 2022년까지 다수의 전세권이 설정됐습니다. 그 후인 2023.01.20. 중소기업은행 근저당권이 설정되므로, 그보다 앞선 전세권과 선순위 대항 임차관계는 단순 말소 대상으로 볼 수 없습니다.
현재 배당표가 별도로 산정한 매수인 인수 260,000,000원은 최옥례 35,000,000원, 김경화 150,000,000원, 장혁수 35,000,000원, 임채호 40,000,000원 등 대항력은 있으나 우선변제권이 확인되지 않은 보증금의 전액 인수를 반영합니다. 따라서 260,000,000원은 확정적인 총 인수 상한이 아니라 현재 시나리오의 기초 인수액으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차관계 — 중복신고를 빼도 33건
임차·점유 관련 기재는 총 34건이며, 이 가운데 한국토지주택공사는 민선호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있습니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 되므로 이를 제외하면 33건입니다. 대항력 있는 임차관계가 다수이고, 일부는 보증금 자체가 미상이라 최종 인수액을 고정하기 어렵습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥례 | 3층 309호(42.9㎡) 전부 | 35,000,000원 | 2021-11-15 | 대항력 有 | 미상 | 전액 인수 |
| 이병관 | 3층 311호(42.9㎡) 전부 | 38,000,000원 | 2023-02-28 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 민선호 | 4층 412호(42.9㎡) 전부 | 40,000,000원 | 2023-02-13 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 기재 있음 |
| 김경화 | 5층(191.82㎡) 전부 | 150,000,000원 | 2020-11-03 | 대항력 有 | 미상 | 전액 인수 |
| 장혁수 | 6층 601호 전부 | 35,000,000원 | 2016-08-01 | 대항력 有 | 미상 | 전액 인수 |
| 박승재 | 308호 | 14,000,000원 | 2023-04-04 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 국(법무부) | 201호 | 35,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전세권 별도 확인 필요 |
| 윤승현 | 미상 | 미상 | 2009-11-06 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김민철 | 203호 | 미상 | 2021-05-27 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이인식 | 206호 | 미상 | 2023-02-17 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 금민지 | 207호 | 미상 | 2022-03-28 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이주희 | 210호 | 미상 | 2022-05-02 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 전종규 | 211호 | 미상 | 2020-03-05 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 선형종 | 306호 | 미상 | 2011-03-24 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 안예슬 | 307호 | 미상 | 2022-03-04 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 마동혁 | 312호 | 미상 | 2021-09-03 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 송현승 | 405호 | 미상 | 2022-10-26 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 박혜윤 | 406호 | 미상 | 2021-05-11 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 조승운 | 407호 | 미상 | 2021-01-04 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 이성진 | 409호 | 미상 | 2023-09-08 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 김주현 | 2층 444.02㎡ 중 서쪽 | 21,000,000원 | 2019-01-28 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 김다솔 | 2층 444.02㎡ 중 동쪽 | 40,000,000원 | 2021-07-22 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 김영희 | 4층 444.02㎡ 중 남쪽 | 40,000,000원 | 2016-09-19 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 김수 | 209호 | 35,000,000원 | 2021-06-28 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 박혜지 | 4층 444.02㎡ 중 북서쪽 | 40,000,000원 | 2022-08-16 | 대항력 有 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 임채호 | 4층 444.02㎡ 중 동쪽 | 40,000,000원 | 2021-02-26 | 대항력 有 | 미상 | 전액 인수 |
| 최화형 | 403호 | 35,000,000원 | 2023-11-21 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 양혁진 | 302호 | 40,000,000원 | 2023-04-27 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 한국토지주택공사 | 406호 40.36㎡ 전부 | 40,000,000원 | 2021-05-11 | 대항력 有 | 가능 | 민선호 승계 중복 |
| 비행예 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 예방센 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 법무 | 미상 | 0원 | 2022-03-28 | 대항력 有 | 가능 | 보증금 미상 기재 |
| 기사항전 | 미상 | 0원 | 2021-05-27 | 대항력 有 | 가능 | 보증금 미상 기재 |
| 공사 | 미상 | 0원 | 2021-05-11 | 대항력 有 | 가능 | 보증금 미상 기재 |
③ 가격 구조 — 4.55억이 ‘실제 취득가’가 아니다
실거래 비교자료는 없으므로 이 사건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 최저매각가 454,891,000원 + 매수인 인수 260,000,000원 = 최소 714,891,000원+이 출발점입니다. 여기에 선순위 전세권 및 임차권등기의 미배당 잔액 인수와 보증금 미상 점유자 리스크가 남습니다.
| 현재 회차 | 7회 유찰 · 매각가 454,891,000원 · 인수 260,000,000원 · 미배당 2,655,063,581원 |
|---|---|
| 8회 유찰 시 | 매각가 363,912,800원 · 인수 260,000,000원 · 미배당 2,744,987,650원 |
| 9회 유찰 시 | 매각가 291,130,240원 · 인수 260,000,000원 · 미배당 2,816,751,254원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 대항 권리는 사라지지 않습니다. 특히 배당으로 모두 변제되지 않는 선순위 임차권·전세권은 부족액만큼 매수인 부담으로 이동할 수 있어, 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 454,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,948,910원 |
| 임차인 김주현 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 임차인 김다솔 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 임차인 김영희 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 임차인 김수 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 임차인 박혜지 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 한국토지주택공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 7번 전세권 · 국 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 9번 전세권 · 국 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 10번 전세권 · 국 | 33,256,000원 | 33,256,000원 |
| 을구 12번 전세권 · 국 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 13번 전세권 · 국 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 14번 전세권 · 국 | 40,000,000원 | 38,686,090원 |
| 후순위 전세권·근저당·가압류 등 | 다수 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 매각대금 454,891,000원이 전액 소진됩니다. 별도로 매수인 인수 260,000,000원이 계산되어 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액은 추가 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주차장 및 계단실 등, 2~4층은 오피스텔 등, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 501,700원/㎡이며, 감정상 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 단일 주거세대가 아니라 다수 호실·오피스텔·단독주택 이용이 혼재하고, 임차·전세권 관계가 복잡해 일반적인 연립·다세대보다 매각 후 정리 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 확정. 260,000,000원만 보고 끝내지 말고 매각물건명세서상 선순위 전세권·임차권등기의 실제 배당액과 잔액을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 윤승현·김민철·금민지·전종규·선형종·박혜윤 등 대항력 있는 보증금 미상 기재는 인수 상한을 열어두는 요인입니다.
- 대항력 미상 기재. 국(법무부)·비행예·예방센처럼 전입일 또는 보증금이 불명확한 경우 대항력 有로 단정하지 말고 별도 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사 40,000,000원은 민선호 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
- 국세·지방세. 순천시·국민건강보험공단·국 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 7회 유찰의 의미. 반복 유찰은 싸졌다는 신호이기도 하지만, 이 사건처럼 인수권리와 다수 임차관계가 겹친 경우 시장이 권리위험을 가격에 반영한 결과일 수 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 물적 범위와 인도대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 454,891,000원이 아닙니다. 현재 확인된 인수 260,000,000원과 그 밖의 조건부 인수 가능성입니다. 현 시나리오만 적용해도 최소 실질취득은 714,891,000원+이고, 매각물건명세서가 열거한 선순위 전세권·임차권등기의 미배당 잔액과 보증금 미상 점유자까지 확인해야 최종 취득원가를 계산할 수 있습니다.
감정가가 2,478,959,600원이고 7회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료도 없고, 권리관계는 다층적이며, 배당 부족액은 현재 회차에서 2,655,063,581원입니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 D등급 고난도 물건으로, 인수 범위를 완전히 확정하기 전에는 최저가를 투자 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다.
