341,398,000원
인천지방법원 2024타경581524. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 물건입니다. 사건 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 건축공사가 중단된 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물이며, 각종 설비가 설치 완료되지 않은 상태입니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 명시돼 있습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2023.05.03. 설정된 박준영의 근저당권 220,000,000원이고, 그 뒤 박순용의 근저당권 35,000,000원과 2024.12.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 현재 경매 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581524 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축공사가 중단된 근린생활시설 |
| 토지 | 4,664㎡ · 지목 임야 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 · 공사 중단 · 각종 설비 설치 미완료 |
| 소유자 | 박민혁 (2023.07.03. 매매, 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 995,328,000원 / 341,398,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박순용 / 25,629,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 경매에서 인수 0원
임차인 없음. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.03. 박준영 근저당권 220,000,000원입니다. 2024.10.02. 박순용 근저당권 35,000,000원과 2024.12.19. 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기상 권리와 임차관계에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 34.3%라는 숫자보다 물건 상태가 먼저
감정가 995,328,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 341,398,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 238,978,599원, 5회 유찰 시 167,285,019원입니다.
다만 이 할인율을 그대로 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다. 감정 이용상태 자체가 공사 중단 건물이고, 각종 설비가 완성되지 않았으며, 사용승인도 받지 않은 상태입니다. 따라서 응찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 현재 상태에서 추가 공사·사용 가능성·인허가 문제를 어떻게 확인하느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,579,572원 |
| 1. 근저당 · 박준영 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박순용 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,818,428원 |
현재 최저가 341,398,000원 가정에서는 집행비용 추정액 5,579,572원을 제외하고 두 근저당권이 전액 배당되며 소유자 잔여는 80,818,428원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 상태 — 권리보다 중요한 확인 지점
- 토지. 면적 4,664㎡, 지목은 임야이며 토지이용상황은 임야기타입니다. 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 저촉됩니다. 보전관리지역과 성장관리계획구역에는 접합니다.
- 공시지가. 43,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 근린생활시설로, 현재 건축공사가 중단돼 있습니다.
- 설비. 공사가 중단된 상태로 각종 설비가 설치 완료되지 않았습니다.
- 사용승인. 매각물건명세서 비고에 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재돼 있습니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능 여부 확인. 현재 사용승인을 받지 않은 건물이므로 입찰 전 관할 행정기관에서 향후 사용승인 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 공사 중단 현황 확인. 외벽·내벽·창호 상태뿐 아니라 미완성된 각종 설비와 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·준보전산지·도로구역 저촉 등 토지이용 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 우위를 단정하지 말고, 미완성 건물 상태와 인허가 조건을 함께 평가해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.03. 박준영 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 사용 가능성이 먼저다
이 물건은 등기상으로는 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 995,328,000원에서 341,398,000원까지 내려왔습니다.
하지만 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정 이용상태가 공사 중단 근린생활시설이고, 설비가 미완성인 데다 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 3회 유찰과 34.3%라는 숫자가 눈에 띄더라도, 이 물건은 단순 할인율보다 완공·인허가·실제 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리는 단순하지만 실물 리스크가 큰 물건입니다.
