인천지방법원 2024타경581524. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 소재 경매물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서와 감정평가 이용상태에는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 근린생활시설 건물이 확인됩니다. 현재는 건축공사가 중단된 상태이고 각종 설비도 설치 완료되지 않았습니다. 일반적인 완공 상가나 즉시 사용 가능한 토지와 같은 기준으로 접근해서는 안 됩니다.
낙찰가가 크게 내려간 이유를 단순히 유찰 횟수만으로 설명할 수는 없습니다. 사용승인 부재, 미완성 건축물, 향후 공사비, 활용 및 재매각의 불확실성이 모두 가격 판단에 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실질적인 투자수익으로 해석하는 것은 위험합니다.
🟠 4회 유찰 · 최저가 238,979,000원 · 감정가의 약 24%
🔴 사용승인 없음 · 건축공사 중단 · 설비 미완성
매수인 인수 채무가 없다는 분석과, 낙찰 후 정상적으로 사용할 수 있다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 등기·감정 이용상태 | 근린생활시설 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물 · 건축공사 중단 |
| 건물 구조·마감 | 외벽 석재 및 몰탈 마감 · 내벽 몰탈 및 일부 페인트 마감 · 알루미늄섀시 창호 |
| 설비 현황 | 각종 설비 설치 미완료 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 |
| 소유자 | 박민혁 (2023.07.04 소유권이전 · 거래가 191,000,000원) |
| 감정가 | 995,328,000원 |
| 최저매각가 | 238,979,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매 신청채권자 | 박순용 · 청구금액 25,629,750원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.03 을구 1번 · 박준영 근저당권 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 소멸 예정
이 사건의 말소기준권리는 2023.05.03 설정된 박준영의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2024.10.02 설정된 박순용의 을구 2번 근저당권(채권최고액 35,000,000원)과 2024.12.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021년에 등기된 가압류·압류·과거 강제경매개시결정은 2023.05.03 종전 경매 매각에 따른 등기말소가 이루어진 사항입니다. 이들은 현재 경매에서 새로 인수할 권리와 구별해야 합니다.
임차인 없음. 신고된 임차보증금에 관한 대항력·우선변제·잔여보증금 승계 문제가 확인되지 않습니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실이 건물의 점유자 부재나 즉시 인도 가능성을 보증하는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 76% 하락이 곧 저평가는 아니다
감정가 995,328,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 238,979,000원입니다. 감정가의 약 24% 수준이지만, 근린생활시설로서 완공·운영 가능한 상태의 매매사례와 직접 비교된 가격은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 995,328,000원 | 100% | 감정평가 기준가격 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 238,979,000원 | 약 24% | 현재 최저매각가 |
| 5회 유찰 시 | 167,285,300원 | 약 17% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 117,099,710원 | 약 12% | 추가 유찰 가정 |
여기서 중요한 것은 감정가와 현 시점의 실질 시장가치를 구별하는 것입니다. 준공되지 않은 건물은 잔여 공사비, 사용승인 가능성, 필요한 보수 및 설비, 실제 영업 가능 시점에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 객관적인 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 24%라는 수치만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,145,706원 |
| 1. 근저당 · 박준영 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박순용 | 35,000,000원 | 14,833,294원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 255,000,000원 | 20,166,706원 미배당 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당 계산은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,145,706원을 제외하고, 선순위 박준영 근저당권에 220,000,000원, 후순위 박순용 근저당권에 14,833,294원이 배당됩니다. 채권총액 255,000,000원 중 20,166,706원이 미배당되는 계산입니다.
특히 신청채권자 박순용의 청구금액은 25,629,750원으로, 현재 회차 예상배당액 14,833,294원이 이에 미치지 못합니다. 단, 미배당액이 존재한다고 해서 낙찰자가 자동으로 그 금액을 승계하는 것은 아닙니다. 이 사건의 제시된 권리관계에서는 예상 매수인 인수액이 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 238,979,000원 | 20,166,706원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 167,285,300원 | 90,856,694원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 117,099,710원 | 140,339,686원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가격은 더 낮아질 수 있지만, 이에 따라 채권자 미배당액이 증가합니다. 후순위 박순용 근저당권의 예상배당은 5회 및 6회 유찰 시 모두 0원으로 계산됩니다. 그렇더라도 말소 대상 근저당권의 부족분은 매수인이 인수하는 채무와 구별됩니다.
⑤ 토지·건축 상태와 환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 건물 이용상태. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 근린생활시설로 등기되어 있으나 현재 건축공사가 중단된 상태입니다. 각종 설비도 설치 완료되지 않았습니다.
- 사용승인 문제. 매각물건명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 정상 사용 가능 여부, 잔여 공사, 사용승인 요건과 인허가 이력의 확인이 우선입니다.
- 토지 현황. 관련 토지정보상 지목은 임야, 면적은 4,664.0㎡, 토지이용상황은 임야기타입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역 등이 포함되고, 도로구역 저촉 사항도 표시됩니다. 보전관리지역 및 성장관리계획구역에 접하는 사항도 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 정보는 43,400원/㎡입니다. 개별공시지가는 감정가나 실제 매매가능가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 이는 사용승인을 받았다는 의미가 아닙니다.
- 환금성. 미완성 근린생활시설은 정상 사용 가능한 완공 건물보다 수요자가 제한될 수 있습니다. 특히 준공 가능성과 공사비를 확인하기 어려운 상태에서는 재매각가격 및 처분기간의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 정확히 확인. 사건상 대지 표기와 건물 등기·감정 이용상태를 대조하여 실제 매각에 포함되는 토지, 건물, 부속물 및 제시외 시설의 범위를 확인하세요.
- 건축 인허가 원본 확인. 건축허가, 착공신고, 공사 중단 사유, 설계변경 이력, 사용승인 신청 가능 여부를 관할 기관과 전문가를 통해 검토하세요.
- 잔여 공사비 산정. 구조·방수·전기·소방·급배수·기타 설비의 완성 상태를 현장에서 확인하고 공사비 견적을 확보하세요.
- 토지 규제 검토. 계획관리지역, 준보전산지, 도로구역 저촉, 성장관리권역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 실제 건축물 사용과 개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 및 인도 조사. 신고된 임차인은 없지만 건물 관리·출입 통제·공사 관계자 또는 제3자 점유 여부를 현장에서 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 박준영 근저당권을 말소기준으로 하여 박순용 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부·매각물건명세서로 재확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가 외에 취득 관련 비용, 인도 비용, 체납 공과금, 잔여 공사비, 인허가 및 사용승인 비용 등을 합산하여 판단하세요.
- 재매각 가능성 점검. 감정가 대비 낙폭이 아닌, 해당 상태 그대로의 매수 수요와 완공 후 처분 가능가격을 기준으로 회수 가능성을 평가하세요.
맺으며 — “감정가의 24%여도 비싼 물건일 수 있다”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023.05.03 박준영 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 박순용 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서 더 중요한 문제는 따로 있습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 건축공사가 중단되었으며, 각종 설비도 미완성인 건물이라는 점입니다. 4회 유찰을 거쳐 최저가가 238,979,000원으로 낮아졌더라도 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.
정상 사용 가능성이 확인되지 않은 근린생활시설은 완공 건물과 가격·수익성·환금성의 판단 기준이 다릅니다. 건축 인허가, 잔여 공사비, 구조적 상태, 매각 대상 범위와 실질적인 재매각 가능성을 검증해야 합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 물건 자체의 위험은 상당합니다. 결론은 “권리 인수 0원, 가격 판단 보류 — 사용승인과 완공 가능성 확인 전에는 보수적 접근”입니다.
