인천지방법원 2024타경581524. 인천 옹진군 영흥면 외리 741-16에 있는 토지와 공사중단 건물입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있지만, 토지 지목은 임야이고 감정평가상 건물 이용상태는 등기사항전부증명서상 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 3층이며, 현재 공사가 중단된 상태로 각종 설비가 설치 완료되지 않았습니다.
권리 흐름만 보면 현재 경매의 말소기준은 2023년 5월 3일 박준영 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박순용 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 이 물건의 중심 위험은 권리보다 사용승인, 공사 완성도, 토지규제와 추가 사업비에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 공사가 중단된 등기사항전부증명서상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 3층 |
| 토지 | 4,664㎡ · 지목 임야 · 계획관리지역 · 공시지가 43,400원/㎡ |
| 소유자 | 박민혁 (2023.07.03. 매매, 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 995,328,000원 / 696,730,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박순용 / 25,629,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
임차인 조사 내역 없음. 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.03. 박준영 근저당권 220,000,000원이고, 2024.10.02. 박순용 근저당권 35,000,000원과 2024.12.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 70% 할인보다 건물 상태가 먼저다
감정가는 995,328,000원, 현재 최저매각가는 696,730,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 물건은 완성된 근린생활시설이 아닙니다. 공사가 중단됐고, 각종 설비도 설치 완료되지 않았으며, 사용승인도 받지 않은 상태입니다.
따라서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 696,730,000원이지만, 실제 사업비 관점에서는 공사 마무리, 설비 설치, 사용승인 관련 비용이 추가될 수 있습니다. 해당 비용은 확인된 금액이 없으므로 현재 최저가에 합산해 제시할 수 없고, 입찰 전 별도 산출이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 696,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,367,300원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사에이에스아이컴퍼니 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 에이에스아이컴퍼니 | 8,534,700원 | 8,534,700원 |
| 갑구 6번 가압류 · 다우세상건설 주식회사 | 597,400,000원 | 228,828,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 박준영 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박순용 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,310,934,700원 중 687,362,700원이 배당되고, 미배당은 623,572,000원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 상태와 환금성
- 토지 규모. 토지면적은 4,664㎡이며 지목은 임야, 토지이용상황도 임야기타입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로 조건은 소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되며 보전관리지역과 접합니다. 성장관리권역과 준보전산지에도 포함됩니다.
- 도로구역. 토지이용계획상 도로구역에 저촉됩니다. 이용·개발 가능 면적과 건축계획에 미치는 영향을 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역과 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물로, 외벽은 석재 및 몰탈, 내벽은 몰탈 및 일부 페인트, 창호는 알루미늄섀시입니다.
- 공사 진행도. 현재 공사가 중단돼 있으며 각종 설비는 설치 완료되지 않은 상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 사용승인을 받지 않은 공사중단 근린생활시설과 임야 지목 토지가 결합된 비정형 물건으로, 완성된 수익형 부동산보다 매수층과 금융조달 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 현재 공정률, 미시공 항목, 설계도서와 허가사항을 확인하고 사용승인을 받기 위해 필요한 공사와 행정절차를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 잔여 공사비. 설비가 설치 완료되지 않은 상태입니다. 구조·전기·소방·급배수 등 미완성 범위를 현장 확인하고 공사비 견적을 받아야 합니다.
- 토지규제. 준보전산지 포함, 도로구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 여부가 실제 건축물 사용과 추가 개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도와 지목 차이. 사건상 용도는 대지이나 토지 지목은 임야입니다. 지목변경, 산지 관련 절차와 인허가 이력을 확인하세요.
- 배당순위 재검산. 2021년 권리의 2023년 말소기재와 예상배당표가 일치하지 않습니다. 등기부 원문과 법원 배당요구 자료를 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 박순용의 청구액 25,629,750원이 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 경매 취하·변경 가능성과 진행 상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 현장 진입과 경계. 소로각지 도로 조건과 도로구역 저촉 범위, 실제 진입로 및 토지 경계를 지적도와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·인허가 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 안전마진은 아니다”
이 물건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서, 임차보증금 승계형 경매는 아닙니다. 현재 말소기준 뒤의 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 사용승인 미취득, 공사중단, 설비 미완료라는 물리·행정 위험이 권리상 장점을 압도합니다. 토지 역시 지목이 임야이고 준보전산지에 포함되며 도로구역에 저촉됩니다. 비교 가능한 실거래도 없어 현재 최저가 696,730,000원이 시장가보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
또한 예상배당표가 이미 말소된 2021년 권리들을 반영하고 있어 등기 흐름과 맞지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 사업성과 원문 검증 위험은 매우 높음입니다. 잔여 공사비와 사용승인 가능성, 토지규제, 실제 배당순위를 확정하기 전에는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 입찰 근거를 만들기 어렵습니다.