인천지방법원 2024타경585144. 동춘베스트빌 제2동 2층 201호로, 공부상 주용도는 다세대주택입니다. 감정가는 245,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 171,500,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 73,500,000원 낮아졌지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 거래입니다. 2025년 12월 최신 거래가 170,000,000원이므로 현재 최저가는 오히려 최신 거래보다 1,500,000원 높습니다.
권리 흐름은 등기 전체를 연속해서 읽어야 합니다. 2009년 남인천농업협동조합 근저당권을 비롯해 미리벌신용협동조합, 국민은행, 석바위새마을금고, 신한은행, 임상준, 현대해상화재보험 명의의 근저당권이 차례로 설정됐지만, 각 권리는 후속 말소등기로 모두 정리됐습니다. 따라서 이미 말소된 2009년 근저당권을 현재의 말소기준권리로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청능대로78번길 29-6, 2동 2층 201호 (동춘동, 동춘베스트빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 분석대상 면적 65.8㎡ · 철근콘크리트조 3층 건물 내 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.07.14 · 동춘베스트빌 18세대 |
| 소유자 | 서석원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 노틀담수녀회 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 핵심은 2022년 전세권
전세권보다 뒤에 설정된 현대카드, KB국민카드, KB캐피탈의 가압류와 2025.01.09 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 존속 권리는 확인되지 않으며, 실질취득금액은 최저매각가 171,500,000원과 같은 수준입니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 하락 추세가 중요하다
동춘베스트빌의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 206,400,000원이지만, 2021년의 217,000,000원~230,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 부풀려진 기준이 될 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.66㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 60.1㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 59.66㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 59.66㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 59.66㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
최저가 171,500,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 95.3%로, 차이는 8,500,000원에 불과합니다. 더구나 최신 거래 170,000,000원보다 1,500,000원 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.6% 하락한 상태이므로, 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,201,000원 |
| 1. 전세권 · 재단법인 노틀담수녀회 | 240,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,557,641원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,178,230원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 25,385,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 3,201,000원을 제외한 168,299,000원이 전세권자에게 배당되는 구조로 계산했습니다. 전세금 240,000,000원에는 미배당이 생기지만, 경매를 신청한 전세권은 매각으로 소멸하므로 미배당액을 매수인 인수금액에 더하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2009.07.14입니다.
- 입지. 연수여자고등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·연립주택·다세대주택·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 진·출이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·일단의주택단지조성사업지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,098,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 거래 추세가 과거보다 19.6% 낮아진 점을 매도가격 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 조건 확인. 재단법인 노틀담수녀회의 전세권이 경매신청채권과 연결돼 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 우편물·관리비 납부자 확인으로 점유관계를 보강하세요.
- 응찰가 기준. 감정가 할인율보다 최신 거래 170,000,000원과 최근 평균 180,000,000원을 기준으로 취득세·법무비·명도비·수리비를 차감해 상한가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 19.6% 낮습니다. 과거 최고가 230,000,000원이나 전체 평균 206,400,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 인근 다세대 경쟁 매물과 실제 매도 소요기간을 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 역사문화환경보존지역, 고도지구 등 제한이 실제 취득·증축·재건축에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 주차장 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건은 전세금 240,000,000원의 전세권 때문에 처음에는 큰 인수위험이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 전세권자인 재단법인 노틀담수녀회가 같은 금액을 청구하며 경매를 신청한 구조이므로 해당 전세권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.
문제는 가격입니다. 실질취득금액 171,500,000원은 최근 12개월 평균보다 8,500,000원 낮지만, 최신 거래 170,000,000원보다는 1,500,000원 높습니다. 최근 가격 추세도 -19.6%이고, 총 18세대인 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 감정가 대비 30% 할인만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 등기권리는 정리형, 가격 메리트는 제한적, 점유관계는 확인 필요. 현재 회차의 핵심은 “인수금이 있는가”가 아니라 “최신 시세와 비용을 감안해 충분히 낮게 받는가”입니다.