/ 1,026,200,000원
인천지방법원 2025타경801. 계산역 북서측 인근 삼환2빌딩 상가동 1층104호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실 추정입니다. 소유자는 김학순·이대희가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,466,000,000원의 70%인 1,026,200,000원입니다.
권리 흐름은 등기부의 과거 기록과 현재 존속 권리를 분리해서 봐야 합니다. 1998년 설정된 전세권은 전세금이 358,000,000원과 268,000,000원으로 변경됐으나 2006.12.06 해지로 말소됐습니다. 2006년 우리은행 근저당과 2013년 신한은행 근저당 역시 각각 2013.01.25, 2021.02.26 말소됐습니다. 따라서 현재 존속권리 중 가장 빠른 2021.02.25 국민은행 근저당이 말소기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 1층104호 도로명: 인천광역시 계양구 경명대로 1067 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 · 외벽 석재 붙임 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 김학순 2분의 1 · 이대희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,466,000,000원 / 1,026,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각목록 1~6은 경계벽을 제거하여 벽체 구분 없이 일괄사용 중 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 모두 말소
1998년 전세권은 주식회사하이프라자로 이전된 뒤 전세금과 존속기간이 변경됐지만, 2006.12.06 해지로 말소됐습니다. 우리은행 근저당 360,000,000원과 신한은행 근저당 1,042,600,000원도 현재는 말소된 상태입니다. 과거 계양구 등의 압류 역시 각 해제등기가 뒤따른 기록입니다.
현재 말소기준은 2021.02.25 접수 제74387호 국민은행 근저당 240,000,000원입니다. 같은 날 접수된 국민은행 근저당 792,000,000원, 2024.12.24 계양구 압류, 2025.03.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당받지 못해도 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 1,026,200,000원으로 감정가 1,466,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 1,026,200,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,026,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,662,000원 |
| 2. 전세권 · 엘지전자주식회사 | 175,924,000원 | 175,924,000원 |
| 3. 전세권 변경금액 | 358,000,000원 | 358,000,000원 |
| 4. 전세권 변경금액 | 268,000,000원 | 268,000,000원 |
| 5. 근저당 · 우리은행 | 360,000,000원 | 211,614,000원 |
| 6. 근저당 · 신한은행 | 1,042,600,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 국민은행 | 792,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 채권총액은 3,236,524,000원, 예상배당은 1,013,538,000원, 미배당액은 2,222,986,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권 변경금액과 과거 근저당이 배당 항목에 포함돼 있으나, 등기부상 전세권은 2006.12.06, 우리은행 근저당은 2013.01.25, 신한은행 근저당은 2021.02.26 각각 말소됐습니다. 실제 배당은 존속 채권, 배당요구, 조세 우선순위와 채권잔액을 기준으로 법원 배당표 원본을 확인해야 합니다.
④ 일괄매각·경계벽 — 이 사건의 실질 핵심
매각물건명세서 비고에는 일괄매각목록 1~6이 경계벽을 제거해 벽체 구분 없이 일괄사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 대상은 제1층 제104호 외 9개호이며, 기호 1~10은 모두 근린생활시설로 현황 공실 추정입니다.
- 매각범위. 104호만 따로 판단하지 말고, 법원의 목록 1~6 전체와 각 호의 대지권·건물 표시를 대조해야 합니다.
- 독립사용성. 경계벽이 제거된 상태이므로 호별 출입구, 내부 동선, 전기·급배수·소방설비의 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 원상복구 가능성. 향후 호별 분리사용 또는 매각을 고려한다면 경계벽 복구와 관련 절차 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 현황과 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 실제 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 계산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 역세권 근린생활시설이라는 장점은 있으나 공실 추정, 일괄사용 상태, 시세 비교자료 부재로 환금성과 적정가격은 현장 임대수요를 기준으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 목록 1~6의 정확한 호수·대지권·전유부분과 매각범위를 법원 원본으로 확인하세요.
- 경계벽·설비 조사. 경계벽 제거 범위, 호별 출입과 전기·급배수·소방설비 분리 여부를 내부에서 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 공실 추정과 임대상황 미상 기록이 함께 있으므로 현장 방문으로 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
- 말소등기 재대조. 과거 전세권·우리은행·신한은행 근저당의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 9건의 잔존 여부와 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 시세·임대료 검증. 감정가 70%만으로 가격 가점을 주지 말고 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매가와 공실률, 임대료를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 물건은 단순하지 않다
등기부만 보면 결론은 분명합니다. 과거 선순위 전세권과 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 1,026,200,000원입니다.
그러나 권리의 깨끗함이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 본건은 공실 추정 근린생활시설이고, 목록 1~6이 경계벽 없이 일괄사용 중이며, 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 70%라는 할인율보다 일괄매각 범위, 독립사용 가능성, 실제 점유, 임대수요와 시장가격을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 현장 구조와 상가 가치입니다.