인천지방법원 2025타경801. 계산역 북서측 인근 삼환2빌딩 상가동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 소유자는 김학순·이대희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 상가 경매는 감정가 할인율보다 실제 임대수익·공실 기간·관리비·동일 건물 거래가가 가격을 좌우합니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어, 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가동 · 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 외벽 석재 붙임 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 김학순 2분의 1 · 이대희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리 말소와 현재 기준점 구분
2004년 설정된 주식회사하림의 전세권 10,000,000원은 2011.12.15. 해지를 원인으로 말소되었습니다. 2006년과 2011년에 설정된 우리은행 근저당권도 2013.01.25. 해지를 원인으로 함께 말소되었고, 2013년 신한은행 근저당권 역시 2021.02.26. 말소되었습니다.
따라서 현재 존속하는 권리의 시간 순서에서는 2021.02.25. 설정된 국민은행 근저당권 792,000,000원이 기준점이고, 그 뒤 2024.08.30. 이대희 지분에 설정된 김향화 근저당권 60,000,000원과 2025.03.10. 경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·가격 판단 — 공실 추정, 시세 비교는 보류
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대상황은 미상이고 이용상태는 근린생활시설의 현황 공실로 추정되어, 현장 점유자와 실제 사용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 과거 등기된 전세권은 이미 말소기재가 있으므로 현재의 임차인 보증금 인수 문제와는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사하림 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 200,400,000원 | 109,985,000원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,042,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 8,781,894원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 792,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당권 · 김향화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,167,781,894원 중 119,985,000원이 배당되고, 미배당액은 2,047,796,894원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 2,047,796,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 2,083,975,394원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 2,109,237,345원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 계산역이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정대상 기호 1~10은 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 임대상황은 미상입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 있으나 4층 근린생활시설이고 공실로 추정됩니다. 실제 업종 수요와 임대료가 확인되지 않아 재매각성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 공실 추정과 실제 공실은 다를 수 있으므로 출입 상태·점유자·사업자등록·내부 집기 여부를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물 4층 및 인근 근린생활시설의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 기대수익률을 산정해야 합니다.
- 등기 말소 원문 대조. 하림 전세권, 우리은행 근저당권, 신한은행 근저당권의 말소사항과 배당요구채권을 법원 기록에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 존재하면 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행·과거 금융기관 근저당에는 다른 호실과의 공동담보 내용이 있으므로 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·수선비. 공실 상가는 체납관리비와 장기 미사용에 따른 설비 수선비가 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 용도·영업 제한. 준주거지역과 각종 보호·제한구역을 고려해 계획 업종의 허가·신고 가능 여부를 사전에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 확인된 임대료에서 공실률·관리비·수선비를 차감한 수익가치로 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 전 보류”
이 물건은 배당자료상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 존속하는 국민은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 전세권과 우리은행 근저당은 등기상 말소되었는데 예상배당에는 포함되어 있어 서류 간 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 감정가 175,000,000원에서 122,500,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 할인 매물로 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정 이용상태는 4층 근린생활시설·공실 추정입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 임대수익과 실거래를 확인하기 전까지 보류입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라, 실제로 임차수요가 있는 공간인지 확인하는 데 있습니다.