권리는 소멸형이지만, 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 계산동 삼환2빌딩 401호

인천지방법원 2025타경801. 계산역 북서측 인근 삼환2빌딩 상가동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실 추정입니다. 소유자는 이재용, 현재 말소기준인 국민은행 근저당의 채무자는 이대희로 서로 다릅니다. 국민은행 근저당은 2021년 설정됐고 채권최고액은 168,000,000원이며, 같은 건물 상가동 4층 403호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 과거의 전세권과 여러 근저당이 모두 말소됐다는 사실입니다. 등기부에는 1998년 전세권, 2004년 하나은행, 2005년 우리은행, 2011년 한국씨티은행, 2012년 국민은행, 2014년 신한은행 근저당의 설정 이력이 남아 있지만 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 설정일만 보고 이 권리들을 매수인 인수 대상으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리는 ‘설정’보다 ‘말소’를 봐야 한다

② 점유·가격 판단 — 공실 추정이지만 현장 확인은 별개다

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 이용상태는 “근린생활시설(현황 공실 추정)”이고 임대상황은 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인됐다고 볼 근거는 없지만, 실제 점유자·열쇠 인도·내부 집기·관리비 관계까지 비어 있다고 단정할 수도 없습니다.

가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 119,700,000원으로 감정가 171,000,000원의 70%이지만, 동일 건물 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 아파트처럼 표준화된 거래 평균을 적용할 수도 없습니다. 따라서 실질취득액 119,700,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없으며, “1회 유찰 = 저가”라는 판단은 금물입니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)

산식상 채권액 합계는 1,083,900,000원, 채권자 배당액은 117,224,200원, 미배당액은 966,675,800원입니다. 다만 과거 말소권리가 포함된 계산이므로 실제 법적 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계산역 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역인 계산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 4층 근린생활시설이고 현황 공실로 추정되는 만큼, 최저가 할인율보다 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 우선 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 과거 전세권과 근저당의 말소 여부, 2021년 국민은행 근저당 및 2025년 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 산식에는 말소된 과거 권리가 포함되어 있습니다. 매각물건명세서, 채권계산서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 상가동 4층 403호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 매각 및 배당 관계를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 공실 추정만으로 완전한 무점유를 단정하지 말고 현장 방문을 통해 점유자, 열쇠, 집기, 사업자등록 및 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 관리비 확인. 상가동 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 사용료 정산 관계를 관리주체에 확인하세요.
• 임대가치 검증. 동일 건물의 4층 임대조건, 공실 기간, 허용 업종, 수리비를 조사한 뒤 실질취득액 119,700,000원의 적정성을 판단하세요.
• 가격 착시 경계. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 실거래와 임대수익 검증 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류

최신 등기 흐름을 기준으로 보면 이 물건은 과거 권리들이 모두 말소되고, 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이 되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이므로 권리 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 권리가 단순하다는 이유로 곧바로 투자성이 생기는 것은 아닙니다. 물건은 4층 근린생활시설이고 공실로 추정되며 임대상황은 미상입니다. 최저가는 119,700,000원으로 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 배당 산식에는 이미 말소된 과거 권리들이 포함돼 등기부와의 불일치도 확인됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격·점유·환금성은 현장 검증 전까지 보류입니다.