인천지방법원 2025타경801. 계산역 북서측 인근의 삼환2빌딩 상가동 4층 403호입니다. 법원 물건 분류는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 소유자 이재용 씨가 2004년 소유권을 이전받았고, 등기부에는 여러 금융기관의 근저당 설정과 말소 이력이 이어집니다.
겉으로는 2004년 하나은행부터 우리은행·한국씨티은행·국민은행·신한은행까지 큰 채권최고액이 보이지만, 해당 구권리들은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2021.02.25. 국민은행 근저당권이며, 이후의 2025년 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 단순 합산해 낙찰자가 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 승강기·위생·급배수·소방설비 |
| 소유자 | 이재용 (2004.04.27. 소유권이전 · 원인 2003.07.16. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 구근저당은 말소, 2021년 국민은행이 기준
2004년 하나은행 근저당은 2005년, 2005년 우리은행 근저당은 2011년, 2011년 한국씨티은행 근저당은 2012년, 2012년 국민은행 근저당은 2014년 각각 말소됐습니다. 2014년 신한은행 근저당도 2021.02.26. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2021.02.25. 설정된 국민은행 근저당 168,000,000원입니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 보증금·전입·확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제권을 검토할 임차인 신고는 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 105,700,000원입니다.
하지만 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래금액이나 최근 12개월 평균이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 4층 근린생활시설이 공실로 추정되는 만큼, 임대료·공실기간·관리비와 실제 매매사례를 확인하지 않으면 수익성과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 을구 3번 · 우리은행 | 128,400,000원 | 70,920,200원 |
| 3. 을구 4번 · 한국씨티은행 | 224,900,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 · 국민은행 | 267,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 · 신한은행 | 198,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 · 국민은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,019,400,000원, 계산상 채권자 배당 103,420,200원, 미배당 915,979,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근이며 주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 계산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 근린생활시설 건부지이며 준주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4층 근린생활시설이고 공실로 추정됩니다. 거래사례와 임대수익 자료가 없어 현재 가격대의 매수 수요와 처분기간은 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 재확인. 과거 근저당의 말소 여부와 2021년 국민은행 근저당이 실제 말소기준권리로 기재됐는지 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 4층 401호와의 공동담보 관계, 다른 공동담보물의 매각 여부와 채권 충당내역을 확인하세요.
- 점유 현황. 공실 추정만 믿지 말고 현장 방문, 관리사무소 확인, 우편물·간판·집기 등을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 실거래 조사. 삼환2빌딩과 계산역 인근 유사 층·유사 용도의 최근 매매사례를 확인해 105,700,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대수익 조사. 보증금·월세, 공실기간, 관리비, 부가가치세와 내부 수리비를 반영해 순수익률을 계산하세요.
- 관리비 체납. 공실 상가는 장기 체납 가능성이 있으므로 공용부분 관리비와 연체액을 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 준주거지역과 철도보호지구 등 제한사항이 예정한 영업·리모델링에 영향을 주는지 관계기관에 확인하세요.
- 매각기일 상태. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 매각 결과와 변경·취하 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전
이 물건의 장점은 분명합니다. 과거의 대형 근저당들은 후속 말소등기가 있고, 현재 말소기준인 2021년 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 현황 공실 추정인 4층 근린생활시설이고, 최근 실거래나 임대수익 비교자료가 없어 최저가 105,700,000원의 시장 적정성을 확인할 수 없습니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 임대료와 공실기간, 동일 건물 거래사례, 공동담보 배당관계입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전입니다.